業(yè)績(jī)向好｜2023年8月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報(bào)告

觀點(diǎn)指數(shù) 開業(yè)體量環(huán)比下降，企業(yè)簽約集中度高 零售商業(yè)市場(chǎng)方面，期內(nèi)新增供應(yīng)環(huán)比上個(gè)報(bào)告期有所下降，新開業(yè)項(xiàng)目主要集中在二線及以下能級(jí)城市。與此同時(shí)，企業(yè)的新簽約主要集中于頭部企業(yè)，以碧桂園文商旅、龍湖集團(tuán)為代表的企業(yè)有所收獲。

港資上半年復(fù)蘇明顯，萬(wàn)科試水消費(fèi)REITs 期內(nèi)，部分港資披露了上半年的業(yè)績(jī)情況，期內(nèi)疫情消散對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)起到了積極影響，項(xiàng)目的銷售額、租金收入等關(guān)鍵指標(biāo)均有所增長(zhǎng)。資本市場(chǎng)上，有消息稱萬(wàn)科也在計(jì)劃發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，如若成功，其旗下的大量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)將迎來(lái)價(jià)值釋放。

零售類業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，奢侈品牌持續(xù)拓店 樣本項(xiàng)目方面，租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是期內(nèi)的主要方向，除引入首店新店外，已入駐租戶也進(jìn)行了煥新開業(yè)。其中，奢侈品品牌期內(nèi)較為活躍，在以購(gòu)物中心為代表的項(xiàng)目?jī)?nèi)積極拓店。

(資料圖)

開業(yè)體量環(huán)比下降，企業(yè)簽約集中度高

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)共開業(yè)22個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，總體量約175.5萬(wàn)平方米，數(shù)量和體量環(huán)比上個(gè)報(bào)告期有所下降。城市分布上，一線城市中，上海和深圳分別有2個(gè)和1個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，其余均分布在二線及以下能級(jí)城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

體量分布上，5萬(wàn)㎡及以下的項(xiàng)目、10萬(wàn)㎡及以上的項(xiàng)目占比均為41%，5-10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目?jī)H占18%，目前小體量及中大型體量商業(yè)是供應(yīng)市場(chǎng)的主角。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

樣本企業(yè)方面，期內(nèi)共8家企業(yè)有新項(xiàng)目開業(yè)，其中以新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、愛琴海集團(tuán)的項(xiàng)目體量為大，剩余大部分企業(yè)的項(xiàng)目均在10萬(wàn)㎡以下，為中小體量項(xiàng)目，其中不乏社區(qū)商業(yè)及街區(qū)商業(yè)型項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

雖然期內(nèi)開業(yè)項(xiàng)目不多，但輕資產(chǎn)相關(guān)的簽約合作仍在進(jìn)行。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，包括碧桂園文商旅、大悅城及龍湖集團(tuán)在內(nèi)的企業(yè)在市場(chǎng)上均有獲取輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

其中，碧桂園文商旅期內(nèi)獲取項(xiàng)目數(shù)量最多，且獲取的項(xiàng)目均位于西南地區(qū)，項(xiàng)目集中度較高。這在一定程度上增強(qiáng)對(duì)西南地區(qū)的商業(yè)影響力，有利于擴(kuò)大全國(guó)化布局。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園文商旅集團(tuán)全國(guó)在管籌備項(xiàng)目數(shù)量超20個(gè)，今年以來(lái)首進(jìn)山東、河南、南通、揚(yáng)州，再度布局遼寧等城市和區(qū)域，每月保持較快的外拓速度。

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

而龍湖商業(yè)也與上海臨港松江科技城達(dá)成管理合作協(xié)議，正式簽約上海云廊天街項(xiàng)目，該項(xiàng)目也是龍湖在上海獲取的第三座輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目。

資料顯示，龍湖目前在上海已布局10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目均在籌備中，其中的上海江灣里MEET678將于今年第四季度正式開業(yè)。隨著獲取項(xiàng)目的逐步開業(yè)，龍湖在上海的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將有所增強(qiáng)。

港資上半年復(fù)蘇明顯，萬(wàn)科試水消費(fèi)REITs

報(bào)告期內(nèi)，部分港資樣本企業(yè)披露了上半年的運(yùn)營(yíng)情況。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，大部分港資企業(yè)受惠于上半年的市場(chǎng)復(fù)蘇，銷售額、租金等指標(biāo)錄得明顯增長(zhǎng)。

作為最早披露內(nèi)地運(yùn)營(yíng)情況的港資企業(yè)，目前恒隆在內(nèi)地?fù)碛?0個(gè)恒隆廣場(chǎng)，其中7個(gè)屬于高端商場(chǎng)，3個(gè)屬于次高端商場(chǎng)。從上半年的表現(xiàn)來(lái)看，高端商業(yè)的恢復(fù)明顯要優(yōu)于次高端。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年的商場(chǎng)組合收入增長(zhǎng)13%，高端商場(chǎng)的收入上升16%，次高端商場(chǎng)則微跌3%。關(guān)于收入上漲的主要原因，其表示是上海以外的高端商場(chǎng)受惠于租戶銷售額上升，整體租賃收入增長(zhǎng)了11%，次高端商場(chǎng)收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

現(xiàn)有項(xiàng)目中，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)整體收入貢獻(xiàn)占比超過(guò)6成，可見上海仍是恒隆高端商業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。

太古方面，2023上半年其內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元。具體項(xiàng)目上，6個(gè)主要的太古匯、太古里系列項(xiàng)目均錄得不同程度的零售額增長(zhǎng)。其中，上海的2個(gè)項(xiàng)目上海興業(yè)太古匯和上海前灘太古里的變化最為明顯，后者的增長(zhǎng)幅度超過(guò)100%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與2022上半年上海受疫情影響最為嚴(yán)重有關(guān)，去年客流量的減少，加之個(gè)別月份閉店等給零售額帶來(lái)較大沖擊。在去年同期的低基數(shù)前提下，今年的復(fù)蘇也顯得更為突出。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商業(yè)項(xiàng)目均保持較高的出租率，平均出租率為97%，整體表現(xiàn)穩(wěn)定。其中，部分項(xiàng)目更是達(dá)到滿租狀態(tài)，如廣州太古匯和北京頤堤港。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)于下半年的發(fā)展，港資企業(yè)大多持積極態(tài)度。恒隆管理層表示，相信零售市場(chǎng)接下來(lái)仍然會(huì)有增長(zhǎng)，續(xù)租租金率會(huì)有正向調(diào)整。今年上半年內(nèi)地零售商場(chǎng)續(xù)租租金調(diào)整率有6%的增長(zhǎng)，就主要受惠于銷售額回升。

太古方面也認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)零售樓面的整體需求穩(wěn)定，并將在2023年下半年穩(wěn)步復(fù)蘇。布局城市上，預(yù)計(jì)廣州和成都奢侈品牌零售商對(duì)零售樓面的需求依然旺盛，上海的奢侈時(shí)裝、化妝品、時(shí)尚生活品牌及餐飲行業(yè)商戶對(duì)零售樓面的需求將會(huì)維持穩(wěn)定，而北京的零售市場(chǎng)對(duì)租賃需求將會(huì)穩(wěn)步恢復(fù)。

資本市場(chǎng)方面，樣本企業(yè)對(duì)于發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的熱情不減。期內(nèi)消息稱，萬(wàn)科正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正在首批申報(bào)階段，由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購(gòu)物中心。萬(wàn)科也成為了繼華潤(rùn)、合生等之后的又一家計(jì)劃發(fā)行消費(fèi)REITs的企業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，印力在杭州布局有杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、杭州金沙印象城、杭州古墩印象城，主要是區(qū)域型的購(gòu)物中心項(xiàng)目。其中杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城是2022年萬(wàn)科旗下營(yíng)業(yè)收入排名第四和第六的項(xiàng)目，分別為3.06億元和2.13億元。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，目前計(jì)劃發(fā)行商業(yè)REITs的頭部企業(yè)，選取的底層資產(chǎn)大多為購(gòu)物中心，背后或與這一資產(chǎn)的本身屬性及企業(yè)訴求有關(guān)。

首先購(gòu)物中心是市場(chǎng)上最為常見的持有型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施；其次這類資產(chǎn)體量較大，能夠支撐REITs體量；再則就是購(gòu)物中心資產(chǎn)沉淀了企業(yè)較多的資金，有較強(qiáng)的價(jià)值釋放需求。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，萬(wàn)科旗下的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，且有專門的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)印力，若公募REITs能試水成功，將極大程度上助力其未來(lái)釋放旗下的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，萬(wàn)科集團(tuán)累計(jì)開業(yè)242個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，含138個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積1227.7萬(wàn)平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為365.4萬(wàn)平方米。

零售類業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，奢侈品牌持續(xù)拓店

報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目繼續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，在店鋪引入上涵蓋了11種業(yè)態(tài)，主要以奢侈品、服飾這2類為主，餐飲業(yè)態(tài)、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的引入較少。其中，大部分是來(lái)自國(guó)外的品牌，國(guó)內(nèi)品牌的占比較小。

奢侈品方面，主要涵蓋服飾、皮包、配飾等全系列品牌，如古馳、范思哲等品牌的限時(shí)店、精品店或新店。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)下奢侈品品牌陸續(xù)在多個(gè)購(gòu)物中心開出品牌新店、新概念店或煥新升級(jí)門店，主要在為下半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

近期眾多奢侈品集團(tuán)發(fā)布了上半年的財(cái)報(bào)，從披露的相關(guān)內(nèi)容來(lái)看，目前中國(guó)在奢侈品集團(tuán)的市場(chǎng)中占據(jù)了重要地位。

如中國(guó)市場(chǎng)在內(nèi)的亞洲地區(qū)依然是LVMH、Ferragamo等奢侈品集團(tuán)的第一大市場(chǎng)，此外Prada、Tod’s等也明確表示以中國(guó)為代表的亞太市場(chǎng)業(yè)績(jī)錄得強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，這較大程度上彌補(bǔ)了美洲地區(qū)帶來(lái)的收入下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

引入店鋪類型上，區(qū)別于上個(gè)報(bào)告期，期內(nèi)首店的比重有所下降，更多是相關(guān)品牌的新店，其中部分是由此前已入駐的品牌重裝煥新后開業(yè)。如深圳萬(wàn)象城的瑞典時(shí)尚品牌Acne Studios、以及三里屯太古里的BALENCIAGA全新門店就于本報(bào)告期內(nèi)煥新開業(yè)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，除了引入新店優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)外，現(xiàn)有店鋪競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)也同樣重要，近期部分項(xiàng)目均在此方面發(fā)力，這能給消費(fèi)者持續(xù)提供新鮮的購(gòu)物體驗(yàn)，增強(qiáng)消費(fèi)客群的粘性。

本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)

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