丁祖昱：房企加速布局輕資產(chǎn)商管

中新經(jīng)緯7月10日電 題：房企加速布局輕資產(chǎn)商管

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)格局持續(xù)劇變。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)受挫、流動(dòng)性承壓嚴(yán)重，在降杠桿、降負(fù)債壓力下，房企紛紛對(duì)業(yè)務(wù)布局做出調(diào)整，開(kāi)始從戰(zhàn)略方向?qū)ふ野l(fā)展的“第二曲線”。

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2019年年末以來(lái)，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體相繼在港股上市。隨著房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，商管行業(yè)大有可為。越來(lái)越多的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式正從地產(chǎn)集團(tuán)主業(yè)分化形成獨(dú)立賽道，并在資本市場(chǎng)上顯現(xiàn)出價(jià)值。

商管輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成重要發(fā)展趨勢(shì)

與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，商管業(yè)務(wù)具有較高盈利水平，且能帶來(lái)持續(xù)收入和一定品牌影響力。

從商管業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)和盈利模式看，重資產(chǎn)模式下，運(yùn)營(yíng)物管團(tuán)隊(duì)由資產(chǎn)持有方組建，營(yíng)業(yè)收入屬于資產(chǎn)性收入。在輕資產(chǎn)模式下，商管公司主要通過(guò)委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問(wèn)、整租等模式為業(yè)主方提供服務(wù)，從而獲取商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)收入。

目前，越來(lái)越多的企業(yè)逐步由自持運(yùn)營(yíng)重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

近年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科印力、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等紛紛提速輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局。

2018年，碧桂園文商旅整合成立，2022年成功簽約35個(gè)優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)化項(xiàng)目比重持續(xù)加大。

2020年，萬(wàn)達(dá)商管宣布從2021年開(kāi)始不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

2021年，龍湖也宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，龍湖智創(chuàng)生活開(kāi)始與獨(dú)立第三方擁有的購(gòu)物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

輕資產(chǎn)化成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重要趨勢(shì)。一方面是因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，高能級(jí)城市或是核心區(qū)域項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需大量資金沉淀，但當(dāng)前企業(yè)融資端吃緊、流動(dòng)性承壓，輕資產(chǎn)模式相對(duì)而言成本和風(fēng)險(xiǎn)較低。

另一方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力提出更高要求，輕資產(chǎn)模式下的商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟、產(chǎn)品線豐富完善、運(yùn)營(yíng)規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化有優(yōu)勢(shì)，能滿足市場(chǎng)需求。

房企輕資產(chǎn)商管布局有哪些路徑？

房企一般都是依托自持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，分拆商管業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)布局與拓展路徑主要有三種：

一是承接地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)；二是向獨(dú)立第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；三是投資收購(gòu)，通過(guò)與投資機(jī)構(gòu)合作或小股操盤，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作。

大部分從地產(chǎn)集團(tuán)里分拆出來(lái)的商業(yè)子公司多以地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目作為業(yè)務(wù)資源基礎(chǔ)，因此不同程度會(huì)呈現(xiàn)母公司資源依賴特征。

如萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活均憑借萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和華潤(rùn)置地的資源、品牌優(yōu)勢(shì)率先占據(jù)行業(yè)頭部地位。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，由于母公司華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大，其商管項(xiàng)目及業(yè)績(jī)來(lái)自華潤(rùn)置地占比顯著，也為其構(gòu)筑起強(qiáng)大的品牌和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。

未上市前的2017-2019年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的占比分別達(dá)到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來(lái)，母公司華潤(rùn)置地的貢獻(xiàn)率呈下降趨勢(shì)，但依舊保持在高位。

2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心項(xiàng)目86個(gè)(包括兩個(gè)分租項(xiàng)目)，并為27個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及145個(gè)寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總收入42.1億元，位于行業(yè)前列，其中來(lái)自華潤(rùn)置地的占比達(dá)到85.9%。

從經(jīng)營(yíng)走勢(shì)來(lái)看，商管業(yè)務(wù)發(fā)展越來(lái)越重視第三方外拓，只為增強(qiáng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力，減弱對(duì)母公司資源依賴度。第三方業(yè)務(wù)外拓有助于品牌“走出去”，在業(yè)內(nèi)打響知名度，搶占市場(chǎng)份額，擴(kuò)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等分拆上市公司的商管業(yè)務(wù)都在加速市場(chǎng)化角逐，持續(xù)拓展第三方業(yè)務(wù)增量。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活背靠華潤(rùn)置地和華潤(rùn)集團(tuán)，也在積極外拓，2022年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè)，且根據(jù)十四五規(guī)劃目標(biāo)，商業(yè)方面，到2025年，第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心，在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。

特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業(yè)這些分拆上市公司的商管屬性較強(qiáng)，且母公司及關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目資源不比萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等，外拓訴求更強(qiáng)。

其中，卓越商企經(jīng)過(guò)20余年發(fā)展，確立了商管核心主業(yè)地位，目前已形成第三方外拓為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)格局。

截至2022年末，公司來(lái)自第三方市場(chǎng)拓展的商務(wù)物業(yè)收入14.1億元，與2021年同期相比增加13.5%，占商業(yè)基本物業(yè)服務(wù)收入65.1%。

商管運(yùn)營(yíng)將深度專業(yè)化

近年來(lái)，輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)遭遇一定挑戰(zhàn)，部分面臨盈利下行局面。2023年以來(lái)，商管業(yè)務(wù)仍有所承壓。

但從中長(zhǎng)期看，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入“存量時(shí)代”，三四線城市消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)，都給輕資產(chǎn)模式商管業(yè)態(tài)帶來(lái)潛在增長(zhǎng)空間。

由于商管業(yè)態(tài)存在專業(yè)壁壘，其運(yùn)營(yíng)管理能力以及品牌效應(yīng)都難以在短時(shí)間內(nèi)快速形成，這是企業(yè)布局相關(guān)業(yè)務(wù)面臨的最大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)商管運(yùn)營(yíng)將深度專業(yè)化。一方面，輕資產(chǎn)商管領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)將集中在運(yùn)營(yíng)服務(wù)“質(zhì)”的比拼上，這也是打響品牌、實(shí)現(xiàn)規(guī)模布局的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

另一方面，隨著公募REITs放開(kāi)與落地，對(duì)房企運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的企業(yè)需要持續(xù)強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)實(shí)力，才能贏得資本市場(chǎng)長(zhǎng)久青睞。

值得一提的是，技術(shù)賦能也成為商業(yè)拓客、創(chuàng)新服務(wù)的主要突破口。目前，商管服務(wù)同質(zhì)化、管理低效等問(wèn)題突出，增值服務(wù)也有待進(jìn)一步拓展。技術(shù)賦能不僅能提升運(yùn)營(yíng)管理效率，同時(shí)可以提供多元化、個(gè)性化商業(yè)場(chǎng)景和消費(fèi)體驗(yàn)，有效解決服務(wù)體驗(yàn)同質(zhì)化問(wèn)題，這成為企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中需要下功夫的重點(diǎn)領(lǐng)域。(中新經(jīng)緯APP)

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