溫州重推樓市新政背后：去化周期20個(gè)月，開發(fā)商拿地積極性不高

徐凡淋/發(fā)自上海

溫州接連出臺(tái)多個(gè)新政刺激樓市。

(資料圖片僅供參考)

7月10日，溫州市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡(jiǎn)稱“措施”），從二手房帶押過(guò)戶、打擊虛假?gòu)V告、公積金貸款額度等方面做了新調(diào)整，進(jìn)一步保障購(gòu)房者權(quán)益。

在上述措施出臺(tái)的前兩天，溫州還發(fā)布了購(gòu)房“賣舊買新”財(cái)政補(bǔ)貼政策。市民換購(gòu)新建商品住房在享受國(guó)家政策給予個(gè)人所得稅退稅1%基礎(chǔ)上，溫州再給予0.6%財(cái)政補(bǔ)貼，即疊加補(bǔ)貼1.6%，補(bǔ)貼范圍包括鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)、洞頭區(qū)、海經(jīng)區(qū)、溫州灣新區(qū)；補(bǔ)貼時(shí)間為2023年6月1日到2023年12月31日。

接連推出樓市新政背后，是溫州當(dāng)前商品住宅銷售出現(xiàn)下滑及高庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)景象。

“市場(chǎng)每況愈下，連市場(chǎng)公認(rèn)保值性相對(duì)較強(qiáng)的濱江CBD板塊，成交套數(shù)和成交價(jià)格每個(gè)月都在下滑。”某房企溫州區(qū)域負(fù)責(zé)人直言。

“濱江CBD板塊整個(gè)6月僅成交4套，對(duì)比5月份的12套一半都不到。”溫州某房產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人亦表示，1套中瑞曼哈屯，1套華潤(rùn)·濱江萬(wàn)象天地，2套華潤(rùn)九悅，不僅成交量下降，成交單價(jià)也下降了很多。

“折扣力度上，部分項(xiàng)目頻頻探底，大部分樓盤創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)折扣力度新高?！鄙鲜鰷刂菽撤科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，這一輪樓市低谷期不僅豪宅板塊大幅下降，剛需改善板塊的降價(jià)更加嚴(yán)重，持續(xù)走低的市場(chǎng)行情對(duì)購(gòu)房者信心影響巨大。

在商品住宅銷售價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，溫州新房房?jī)r(jià)指數(shù)從2022年2月開始已連續(xù)下跌12個(gè)月，在今年2月~4月迎來(lái)小幅上漲后，5月新房?jī)r(jià)格再次下跌0.2%；二手房同樣自2022年2月連續(xù)下跌12月后，今年2月~3月迎來(lái)小幅上漲后再次進(jìn)入下行通道，其中，4月下跌0.4%，5月下跌0.6%，在長(zhǎng)三角城市群中屬跌幅較大的城市之一。

來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年溫州商品住宅成交292萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%；當(dāng)前商品住宅庫(kù)存989萬(wàn)平方米，創(chuàng)階段性歷史新高，去化周期為20.3個(gè)月。

新房折扣探底，二手房交易也持續(xù)下行。根據(jù)C21世紀(jì)溫州研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年6月溫州市區(qū)二手房成交量同比上月下降30.08%；成交榜單大多以楊府山、瓏悅里等安置房為主，二手房成交環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌。

“目前，剛需購(gòu)買力不足、土地市場(chǎng)降溫及開發(fā)商拿地積極性不高是溫州樓市的特點(diǎn)，在此背景下，溫州推出一系列政策在一定程度上能夠刺激樓市需求，進(jìn)而提振開發(fā)商在溫州拿地投資的信心?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示。

對(duì)于此次溫州新政，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“賣舊買新”政策不僅可以享受個(gè)稅退稅政策，還可以享受額外財(cái)政補(bǔ)貼，有助于降低業(yè)主方出售成本，增加認(rèn)購(gòu)新房積極性，對(duì)一二手房市場(chǎng)有較好的導(dǎo)向作用。

曾經(jīng)，溫州樓市經(jīng)歷過(guò)一段跌宕起伏的時(shí)刻。

溫州是一座有著2000多年悠久歷史的城市，是浙江三大中心城市之一，也是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)改革開放的前沿陣地。改革開放初期，以“南有吳川，北有溫州”享譽(yù)全國(guó)，遍布世界各地的溫州商人被稱之為“東方猶太人”。

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的第一個(gè)10年，溫州房?jī)r(jià)曾有著近乎“瘋狂”的上升階段。

根據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究院當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，2006年~2011年間，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米；2008年~2009年，全國(guó)商品房平均售價(jià)漲幅約20%，溫州房?jī)r(jià)漲了近110%。

房?jī)r(jià)快速上升，讓這座城市聚集起了大量“炒房客”，曾經(jīng)的“炒房客”楊濤（化名）在最高峰時(shí)，向銀行借貸1.5億元、民間借貸5000萬(wàn)元投入房產(chǎn)。

2010年之后，全國(guó)限購(gòu)、限貸政策密集出臺(tái)。

“炒房客”的恐慌與集中拋售讓溫州樓市率先崩盤。2011年時(shí)，溫州房?jī)r(jià)33000元/平方米，仍位居全國(guó)高位；2015年，房?jī)r(jià)跌至16976元/平方米。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2013年7月，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，唯有溫州房?jī)r(jià)在下跌，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了30%~40%。

一夜之間房產(chǎn)縮水，楊濤持有的房產(chǎn)的市值跌到6000萬(wàn)元，資金鏈斷裂，不少房產(chǎn)被公開拍賣。根據(jù)中國(guó)新聞周刊數(shù)據(jù)，2011年到2013年間，溫州司法委托拍賣查封的房屋至少有3000套。

對(duì)于溫州樓市的發(fā)展，財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博曾說(shuō)，在中國(guó)樓市過(guò)去第一個(gè)10年里，溫州房?jī)r(jià)被大幅高估透支。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，溫州以勞動(dòng)密集型的制造業(yè)為主，45.5%外來(lái)人口中，初中及以下文化占88.1%；吸引高學(xué)歷年輕人方面缺少產(chǎn)業(yè)支撐，新興產(chǎn)業(yè)方面又比同省的嘉興、紹興以及杭州相差甚遠(yuǎn)，影響了樓市發(fā)展基礎(chǔ)。

此次一系列支持政策能否令溫州樓市回暖？

溫州市鹿城區(qū)濱江板塊一房企市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人并不樂(lè)觀。他表示，現(xiàn)在溫州多數(shù)樓盤都在打折促銷，有些樓盤賣不動(dòng)，在政府補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上采取給購(gòu)房者返現(xiàn)的方式促成交，很多樓盤實(shí)際銷售價(jià)格低于備案均價(jià)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)去庫(kù)存是當(dāng)前面臨的首要問(wèn)題。

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