狠！這一下，海珠豪宅抖一抖了

｜廣州房產(chǎn)出品｜廣州房產(chǎn)出品|保利天瑞 188平戶型圖

他，來了！

(相關(guān)資料圖)

今天，吊足了市場胃口的海珠上涌果樹公園北側(cè)地塊，正式登陸廣州公共資源交易中心。

地塊起拍總價(jià)超111億，總建面約36.4平，一共由7宗分地塊構(gòu)成。

土地用途長得像菜單，就不一一列舉了。

說實(shí)話，這塊地掛出來，激動(dòng)歸激動(dòng)，但我卻沒有了大書特書的熱情。

為啥？

從開年，廣州供地藍(lán)皮書怒給“特寫”算起，這塊地，已經(jīng)預(yù)熱了半！年！多！。

這段漫長的時(shí)間里，大家已經(jīng)把地塊360°薅了一遍又一遍，該說的說了，不該說的也悄咪咪爆了點(diǎn)料，主打一個(gè)公開又透明。

寫來寫去，無非就是總價(jià)高、區(qū)位好、交通便利、配套齊全這些，沒什么新意。

不過...

剛剛翻閱規(guī)劃條件時(shí)，我意外發(fā)現(xiàn)了一個(gè)彩蛋——這塊地，已經(jīng)把鼓勵(lì)高贈(zèng)送的新規(guī)，用上了。

海珠可太夠意思了。

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前面提到的新規(guī)，其實(shí)就是8月初公示的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見稿）》。

對廣大購房者而言，這份文件，最重磅的內(nèi)容，就是放松了對陽臺(tái)、飄窗面積的限制。

前者，由原來套內(nèi)水平投影面積的15%，提高到了20%；

100方的房子，原來陽臺(tái)最多只能送7.5方，現(xiàn)在是10方（一半贈(zèng)送率），多了2.5方。

如果再和花池組合，還能實(shí)現(xiàn)更高贈(zèng)送。

后者，進(jìn)深由原來的0.5米，拓寬到了0.8米。

更適合改成落地窗、改成床。

簡單理解，就是實(shí)用率更高了。

實(shí)際運(yùn)用起來，也就是做大陽臺(tái)、大露臺(tái)，以及入戶花園等，廣州的新項(xiàng)目，在居住品質(zhì)上也將迎來一次系統(tǒng)的升級(jí)。

現(xiàn)在的一些網(wǎng)紅盤的產(chǎn)品，的確已經(jīng)做得很好了，比如天瑞的188平，四房雙主套，實(shí)用率近100%，幾乎挑不出錯(cuò)。

但如果照著新規(guī)來，未來還能有進(jìn)一步升級(jí)的產(chǎn)品。

《辦法》出來時(shí)，很多人都覺得，這只是一份征求意見稿，距離落地還很遙遠(yuǎn)，夢想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。

但今天掛牌的果樹公園地塊，已經(jīng)白紙黑字寫出來了。

態(tài)度上雖然是溫和的，只用了“鼓勵(lì)”這樣的字眼。但有了這個(gè)表態(tài)，開發(fā)商落實(shí)的可能性高達(dá)99%。（為了防止打臉，請?jiān)试S我扣掉1%）

這也意味著，屆時(shí)上涌果樹公園地塊出來，能講的故事，除了區(qū)位、環(huán)境、交通、配套之外，還有升級(jí)迭代之后，更炸裂的產(chǎn)品。

市場的預(yù)期，也會(huì)被抬得更高。

對于開發(fā)商來說，這是一次產(chǎn)品力的試驗(yàn)，也是做大影響力的機(jī)會(huì)。

躍躍欲試的不少，不排除到時(shí)會(huì)拍到搖號(hào)。

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不過，地塊的價(jià)格實(shí)在是太高了。

起拍總價(jià)111億，封頂接近128億，即使可以分三期付款，對企業(yè)的資金要求也依然很高。

并且，地塊名義起拍樓面價(jià)雖然只有3.06萬/平，但配建要求非常多。

需要配建政府性統(tǒng)籌用房、商業(yè)、商務(wù)設(shè)施，回遷安置地塊以及道路、綠地、河涌等。

實(shí)際起拍樓面價(jià)，要到4.9萬/平，真心不便宜（僅供參考）。

這也意味著，地塊入圍門檻非常高，不是大型的國企、央企，很難來插一腳。

據(jù)我們掌握的信息，目前中海，保利，華潤置地，越秀，金茂，華僑城，中鐵建，珠江實(shí)業(yè)等，都有很大的興趣。

尤其是某企業(yè)，已經(jīng)火急火燎發(fā)出了調(diào)研問卷。

問題一共有17個(gè)，主要由三方面構(gòu)成。

一個(gè)是答卷人情況（年齡、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)等）；一個(gè)是地塊基本條件（區(qū)位、配套、景觀、不利因素等）。

最關(guān)鍵的，是產(chǎn)品建議與偏好，包括戶型面積、功能、梯戶比、裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格等等。

并且，還把潛在、非潛在的“競品”拉出來了。

涉及的項(xiàng)目很齊全，包括剛改、改善、豪宅，總價(jià)基本是600萬起，位置我們都標(biāo)注了出來。

大家不妨猜猜，是哪家房企做的調(diào)研？

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