越秀房托穩(wěn)收7%回報率,林德良:REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品
越秀房托穩(wěn)住基本盤
撰文 | 盧致珍
(資料圖片)
排版 | fufu
頭源 | 越秀房托
在消費提振、經(jīng)濟向好的市場主旋律下,備受關注的企業(yè)年中大考如約而至。
8月15日,越秀房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“越秀房托”)按時交出答卷:上半年經(jīng)營收入10.61億元,同比上漲12.4%;物業(yè)收入凈額7.63億元,同比上升11%。
作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT,越秀房托再一次穩(wěn)住經(jīng)營基本盤。
正如業(yè)績會上越秀房托董事長及行政總裁林德良所言,REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品,其核心物業(yè)和資產(chǎn)組合擁有良好的抗風險能力。
但不可避免,市場轉(zhuǎn)好“必定經(jīng)歷陣痛過程”。公告顯示,越秀房托整體期末出租率為84%,與去年同期相比略有回落。
01
回報率7.07%
“REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品”
觀察越秀房托的業(yè)務盤面能夠發(fā)現(xiàn),上半年其業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)相較以往進一步優(yōu)化。
寫字樓板塊憑借6.12億元的收入水平穩(wěn)居壓艙石地位,占整體經(jīng)營收入58%。不過,在市場下行環(huán)境中,林德良坦言“寫字樓受到一定壓力”。
公告顯示,除了杭州維多利以及去年年底納入資產(chǎn)包的香港越秀大廈17樓及23樓以外,廣州IFC、財富廣場、城建大廈、上海越秀大廈等物業(yè)期末出租率均有不同程度的下跌。
●廣州IFC
除寫字樓之外,其他三大業(yè)務上半年收入占比提升至42%。
具體包括,零售商場經(jīng)營收入上漲10.2%至0.85億元,客流銷售均明顯回升;酒店公寓隨著休閑消費的火熱已百分百“回血”,經(jīng)營收入2.56億元,占比24%;專業(yè)市場止跌恢復,經(jīng)營收入1.08億元,占比10%。
若從單項目來看,武漢的越秀財富中心寫字樓、商場部分出租率分別為61.6%、86%,均有較大幅度下跌。
●武漢越秀財富中心
究其原因,林德良認為是城市差異的產(chǎn)業(yè)動力所致。武漢正處于第三產(chǎn)業(yè)飛速提升的發(fā)展階段,也就是說,服務業(yè)背后蘊藏的巨大需求還在釋放和挖掘之中。
同時,越秀房托副行政總裁區(qū)海晶也解釋到,由于疫情重創(chuàng),很多在建的商業(yè)物業(yè)在今年延后交付,供應量大增,短期內(nèi)對武漢商業(yè)市場有較大沖擊。
在越秀房托看來,武漢作為中西部核心城市和全國交通樞紐城市,在國家及政府的利好推動下將迎來高等級發(fā)展,武漢越秀財富中心已通過大面積的單元改造、招商調(diào)改及租約重組優(yōu)化,不斷增加租客粘性。
談及上半年綜合表現(xiàn),林德良表示,公司7.07%的回報率仍然符合市場預期,這也說明房托基金仍然是防御性較好的產(chǎn)品。尤其越秀房托旗下核心物業(yè),占據(jù)城市核心地段,擁有地鐵上蓋的區(qū)位優(yōu)勢,抗風險能力較強。
從估值來看,截至上半年,越秀房托持有十項物業(yè)組合總估值為424.34億元,相對2022年底的423.59億元已有所回升,同比2022年中期微增0.2%。
02
廣州市中心mall
客流銷售雙位數(shù)增長
上半年,越秀房托零售商場收入占比8%,是貢獻相對穩(wěn)定的經(jīng)營板塊。
值得注意的是,得益于越秀房托以財務數(shù)據(jù)為導向的資產(chǎn)提升計劃,旗下零售商場的運營表現(xiàn)愈加出色。
以位于廣州市中心的兩大商場為例:
廣州IFC國金天地
上半年客流量同比增長24%,銷售額同比增加13%,期末出租率高達98%;
廣州VT101維多利廣場
上半年客流量同比上漲38%,銷售額同比增加22%,期末出租率保持在93.5%的水平。
綜合來看,上半年其結(jié)合消費潮流及目標客群特征,主要通過升級品牌級次、加強續(xù)租管理、創(chuàng)新營銷玩法等手段,促進商場人氣和銷售的加速恢復,進一步帶動客流與租金爬升,為后續(xù)實現(xiàn)資產(chǎn)升級奠定基礎。
提升品牌級次,定向補足缺失業(yè)態(tài)品類
上半年,廣州IFC國金天地基于高端白領的餐飲消費訴求,一方面成功引入常來餐飲集團首家東南亞菜泰神、優(yōu)質(zhì)連鎖烤肉品牌橘焱胡同,優(yōu)化餐飲調(diào)性的同時提升客單價,為后續(xù)米其林、黑珍珠餐廳的進駐“打樣”。
另一方面,不斷完善負一層餐飲品類,包括場內(nèi)首家茶餐廳湯稻、首家韓式泡飯泡鮮森,更好地滿足CBD白領的品質(zhì)便捷用餐需求。
武漢星匯維港購物中心上半年新簽11家品牌,簽約面積近4000㎡,有效提升A館經(jīng)營形象品質(zhì),其中包括無印良品等知名品牌商戶,彌補缺失品類,豐富場內(nèi)生活方式業(yè)態(tài)的經(jīng)營氣氛。
穩(wěn)抓優(yōu)質(zhì)品牌續(xù)租,清退風險商戶
武漢星匯維港購物中心針對高租金的商戶開展重點幫扶,穩(wěn)定經(jīng)營,上半年實現(xiàn)81.8%的高水平續(xù)租率,合同期內(nèi)有效租金增長24.2%。
廣州VT101維多利廣場提前完成主力店優(yōu)衣庫續(xù)租,并借勢品牌營銷和資源聯(lián)動促進其業(yè)績上漲。數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,這家優(yōu)衣庫門店銷售額同比提升19%。
與此同時,該項目上半年還清退了350㎡風險客戶,騰出空間無縫引入兩家新品牌,新簽合同首年租金增長17.6%。
場景化營銷+生態(tài)圈聯(lián)動,強化租戶粘性及經(jīng)營導流
上半年,越秀房托旗下零售商場原創(chuàng)IP營銷“悅潮節(jié)”,積極迎合運動經(jīng)濟、夜經(jīng)濟、主理人經(jīng)濟、寵物經(jīng)濟等熱點消費新趨勢,挖掘出豐富的消費新場景,點燃活動人氣。
比如,廣州IFC國金天地“銀河中古市集”,一站解鎖了上萬款中古包包,圈粉中古消費人群;VT101維多利廣場“抱抱奇愈企劃”,3米高的粉色仙人掌和星際熊搭檔,打卡場景甜度爆表。
此外,還積極發(fā)揮“越秀生態(tài)圈”的協(xié)同效應,比如廣州IFC國金天地初步構(gòu)建綜合體常態(tài)化聯(lián)動機制,整合多業(yè)態(tài)資源定向引流到場內(nèi)品牌門店。
03
“報復性消費不一定會有”
前景困難,理性看待
面對上半年波浪式發(fā)展、整體運行回升向好的宏觀經(jīng)濟,越秀房托以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營”的表現(xiàn),彰顯了資產(chǎn)基本盤的經(jīng)營韌性。
站在新的業(yè)績起點,林德良表示“未來肯定是非常困難的”,隨著一些措施的落地,相信市場會逐步轉(zhuǎn)好,也能看到一些利好趨勢。
一方面,國際航班在廣州的開通率還有較大空間,未來將帶來更多客流,促進商場、酒店公寓的經(jīng)營增長。
另一方面,下半年節(jié)假日消費更加火爆,暑期、中秋、國慶等假日消費同樣對酒店公寓的拉動作用明顯。
但與此同時,寫字樓市場正面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和客戶調(diào)整,在轉(zhuǎn)好的過程中不可避免要經(jīng)歷“陣痛”。此外,零售消費行業(yè)整體比較平穩(wěn),“報復性消費不一定有,還是理性看待”。
盡管如此,林德良對下半場依然有信心,越秀房托所具備的國企背景、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背景、融資評級等,擁有不可復制的競爭優(yōu)勢。
“下半年業(yè)績基本面不會太差,爭取交出更好的成績表?!?/p>
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