世界大觀項目的三點預測

猶記得一個月前，華潤天合賣了一套9.5萬/㎡的房子，牛奶廠的業(yè)主們大大方方風光了一把。這是時隔兩年，牛奶廠價格再次回升的一個節(jié)點。

牛奶廠漲價的原因之一是合景臻頤府5.1萬/㎡的樓面價，這讓我們總以為隔壁拍了塊高價地利好周邊樓盤。但今日不同往日，高價地可能成為周邊樓盤的“噩夢”。

(資料圖片)

如最近越秀拿下的世界大觀地塊，牛奶廠（包括周邊項目）可能會變成“牛奶慘”。

世界大觀地塊影響周邊項目

是利好還是“打擊”？

8月15日，天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊（世界大觀地塊）打響第三輪土拍頭炮。經過23輪報價，越秀地產以68.324億元斬獲該地塊，樓面價50160元/㎡。

拿地開工，間隔不到24小時，越秀地產的動作堪稱神速。

越秀世界大觀地塊刷新了廣州樓面地價TOP10，排在第八位，比臻頤府樓面價少了1303元/㎡。

不過世界大觀地塊的樓面價只是明面上的賬，算上配建道路、學校等配套設施，實際地價已經達到5.2萬/㎡。

世界大觀地塊周邊片區(qū)主要以高端改善為主。牛奶廠四大項目主打優(yōu)美環(huán)境，目前二手房價格多數在7萬+/㎡；新盤合景·臻頤府在售200-350㎡大平層，售價10-12萬/㎡；縵云廣州在售145-320㎡產品，售價在8.5-10萬/㎡。

如按臻頤府的售價，世界大觀項目可以賣到10-12萬/㎡，但隨著未來政策的變化，越秀可操作空間會越來越大，對于周邊項目來說是“打擊”，至少不是利好。

世界大觀項目的三點預測

將是天河東部是一頭“猛獸”

世界大觀地塊拍出后，對于牛奶廠是“打擊”還是利好，網絡爭論的很多。在這個點上，樓主也說說自己的觀點。

一是，非和樾系，會走高端路線。

為什么不走和樾系，原因之一是前面已有越秀·天河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺萬博和樾府，目前廣州已經太多和樾府，世界大觀有這么多的景觀資源，越秀應該會借此機會再造一個標桿項目，起碼是一個可以抗衡金融城豪宅的項目。

根據世界大觀整體收儲范圍，項目將在太陽湖和月亮湖北側規(guī)劃綜合服務組團，居住社區(qū)集中在月亮湖南側（本次出讓地塊）。

宗地面積為14.9萬㎡，建筑面積為13.6萬㎡，體量還算比較大。包括住宅區(qū)、24班小學、城市公園及社區(qū)配套。

容積率僅為1.9-2.2，而且圍繞在月亮湖旁邊，加上世界大觀區(qū)域建筑高度限制在45-52米，所以居住環(huán)境非常舒適，預計會走高端路線，打造成低密湖景小高層社區(qū)。

世界大觀片區(qū)

二是，使用率或做到110%，性價比更高。

根據近日發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》，鼓勵住宅套內設置入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等半開敞空間。

通俗的說，就是你買100㎡的房子，花同樣的價錢能比以前設計的房子多擁有2.5㎡，使用面積變大。現(xiàn)在新盤可以正大光明偷面積，未來的戶型能輕松突破100%使用率，甚至能做到110%。預示著未來產品將再次迭代。

對比牛奶廠二手樓盤7萬+/㎡，臻頤府、縵云廣州8.5-12萬/㎡的價格，但老一代的產品使用率低，不說世界大觀8.5萬/㎡起的售價（按60%的土地成本計算），即使10萬+/㎡，100%-110%使用率已經甩牛奶廠等項目幾條街。

三是，品牌口碑，周邊客源將被虹吸。

從番禺萬博和樾府開始，越秀的產品就備受關注，一點風吹草動（漲價/降價）都會引起市場的熱議。所以越秀在廣州復制了和樾府的成功經驗，在番禺、天河、海珠和樾系項目。

和樾系對應的開發(fā)商是越秀地產，即使期間也有過學位方面的WQ，但大家認同越秀的口碑和產品質量，而非廣氮項目與業(yè)主的較量，不但失去信任，還失去未來。

按照規(guī)劃，世界大觀片區(qū)居住人口0.8萬人，配套7類37處公共服務設施，設置1座24班小學和1座15班幼兒園，初中可就近在西側45班九年一貫制學校 (改擴建)就讀，距離最遠處僅600米。這些都解決了業(yè)主的后顧之憂。

世界大觀規(guī)劃

在樓主看來，世界大觀項目的競品不是牛奶廠周邊，這樣格局就太小了，而是整個天河東部，包括保利天瑞、聯(lián)投文津府、華潤吉山倉項目，但珠江花城、保利天匯這些并不是世界大觀項目的競品。

片區(qū)內商業(yè)、教育、公園、湖泊，該有的資源應有盡有，加上使用面積能打，世界大觀項目如果做好價格策略，在天河東部將是一頭“猛獸”。

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