中報(bào)觀察 | 恒大物業(yè)半年恢復(fù)拓展1514萬平米 但長遠(yuǎn)如何？

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月24日，復(fù)牌后的恒大物業(yè)發(fā)布最新一期半年度業(yè)績報(bào)告。

資料顯示，2023年上半年，恒大物業(yè)營業(yè)收入約61.45億元，同比增長約6.2%；毛利潤約14.99億元，毛利率約為24.4%，同比增加約2.2個(gè)百分點(diǎn)；

【資料圖】

同時(shí)，凈利潤約7.90億元，凈利率約為12.9%，同比增加約3.0個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占利潤約7.81億元，同比增加43.06%；每股基本盈利約人民幣0.07元。

業(yè)績數(shù)據(jù)肉眼可見地有所提升。背后原因是，就算母公司中國恒大集團(tuán)正陷入債務(wù)泥潭，但恒大物業(yè)作為物管企業(yè)，畢竟基礎(chǔ)仍存，有在管項(xiàng)目就有穩(wěn)定收入。

況且恒大物業(yè)的在管面積不少，于2023年6月30日，集團(tuán)總合約面積約8.12億平方米，在管面積約5.09億平方米。僅以硬性規(guī)模指標(biāo)討論，恒大物業(yè)目前仍是物管行業(yè)TOP10規(guī)模公司。

而且恒大物業(yè)的外拓并未因母公司問題而停滯。按照最新公告，期內(nèi)恒大物業(yè)還新增了合約面積約1514萬平方米。另外，根據(jù)恒大物業(yè)此前于6月補(bǔ)發(fā)的2022年年報(bào)，2022年內(nèi)也成功拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區(qū)、臺(tái)州方特主題樂園等項(xiàng)目。

這難能可貴地展現(xiàn)了恒大物業(yè)作為獨(dú)立企業(yè)的獨(dú)立性。而在此前，恒大物業(yè)與母公司中國恒大之間，總是存在一種令人生疑的“資金輸送”關(guān)系。

但可以看到，在中國恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以及“134億元存款被占用”案曝光后，恒大物業(yè)與中國恒大集團(tuán)的切割已悄無聲息地進(jìn)行。

一方面，恒大物業(yè)對(duì)內(nèi)部存在的嚴(yán)重的潛在內(nèi)控問題進(jìn)行了檢討。另一方面，恒大物業(yè)也分別在2021年、2022年計(jì)提了24.4億元、24.56億元關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易賬款減值。“134億元存款被占用”案中的占款，也被干脆計(jì)提，算入其他應(yīng)收款項(xiàng)。

風(fēng)險(xiǎn)被隔離，水分也逐漸被擠完。

據(jù)2022年年度報(bào)告，總收入層面恒大物業(yè)收入來自獨(dú)立第三方的比例已達(dá)到98.8%。最新的比例提升至98.9%。

從應(yīng)收貿(mào)易賬款看，應(yīng)收貿(mào)易賬款主要來自恒大物業(yè)包干制物業(yè)管理服務(wù)收入及增值服務(wù)，2022年內(nèi)來自有關(guān)連人士的應(yīng)收貿(mào)易賬款金額被來自第三方的應(yīng)收貿(mào)易賬款金額逆轉(zhuǎn)，此前前者一直比后者要更大。

到2023年中期，情況持續(xù)，來自第三方的應(yīng)收貿(mào)易賬款金額錄得37.34億元，而來自有關(guān)連人士的應(yīng)收貿(mào)易賬款金額為23.56億元，差距持續(xù)被拉大。

最新，在來自有關(guān)連人士應(yīng)收貿(mào)易賬款減值撥備上，恒大物業(yè)減值撥備了23.45億元，可以看到，繼續(xù)計(jì)提了幾乎所有關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款。

規(guī)模增長方面，由于母公司輸送能力減弱，恒大物業(yè)目前主要依靠第三方拓展擴(kuò)張，特別是旗下三個(gè)獨(dú)立品牌公司亞太、福田和杰佰利。在上述期內(nèi)新增的合約面積約1514萬平方米中，來自第三方的合約面積占比就達(dá)到93.3%，涉及公建、軌道交通、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。

同時(shí)，恒大物業(yè)亦在公告中提及，“因關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)，基于穩(wěn)健性原則，本集團(tuán)期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入剔除了向關(guān)聯(lián)方提供的物業(yè)管理服務(wù)部分收入約2.14億元?！?剔除這部分收入后，恒大物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)仍然有所增長，營收50.25億元，增速為7.4%。

其他業(yè)務(wù)板塊中，社區(qū)增值服務(wù)收入約10.79億元，增速與2022年同期基本持平；非業(yè)主增值服務(wù)收入4185.4萬元，同比增長27.5%。

非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，過去是中國恒大以地產(chǎn)主業(yè)向恒大物業(yè)輸送資源的主要渠道之一。通過向母公司提供案場服務(wù)、維保修服務(wù)等，恒大物業(yè)在2021年賺取了18.03億元，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)在2022年萎縮超過95%。目前看來，已重回正向增長。

種種跡象表明，恒大物業(yè)的業(yè)務(wù)能力正在有序恢復(fù)。

另一個(gè)觀察點(diǎn)來自財(cái)報(bào)中的“成本”一項(xiàng)。2022年，出于主動(dòng)大幅減少了向開發(fā)商提供非業(yè)主增值服務(wù)，以及縮減了低質(zhì)業(yè)務(wù)規(guī)模，期內(nèi)恒大物業(yè)的總成本錄得跌幅4.6%。

該項(xiàng)在2023年上半年也已回正，報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)集團(tuán)成本由2022年同期約45.04億元增長約3.1%至約46.46億元。

毛利方面，2023年上半年最重要的物業(yè)管理服務(wù)板塊與小區(qū)增值服務(wù)板塊，毛利率分別從2022年全年的19.1%、39.8%，提升到21.1%、40.3%，剛復(fù)蘇的非業(yè)主增值服務(wù)從2022年全年的9.8%降至9.3%，不過比2022年上半年的9.1%要高。

但也要看到，資產(chǎn)負(fù)債表方面，恒大物業(yè)依舊資不抵債。資產(chǎn)總額76.13億元，負(fù)債總額83.62億元，但兩者之間的差額已由2022年年底的15.13億元下降到7.49億元。

債務(wù)方面，截至2023年上半年，恒大物業(yè)錄得凈流動(dòng)負(fù)債及凈負(fù)債約25.26億元及7.49億元，較2022年末的33.21億元及15.13億元有較大降低。其中，短期借款約1.83億元，無長期借款。

對(duì)應(yīng)期末銀行存款和現(xiàn)金總額16.73億元，較2022年末增加1650萬元。

總的來說，恒大物業(yè)經(jīng)歷過去兩年風(fēng)波，受制于母公司危機(jī)但基本盈利能力沒有被徹底破壞。

恒大物業(yè)走回正軌的概率越來越大。不過在失去母公司支持，且“恒大”品牌受損后，其未來成長的可能性依舊成謎，畢竟半年度增長1514萬平方米，僅為總合約面積的2%，這在過去是不可想象的。

在合約面積消化完后，恒大物業(yè)從哪里找增長，或許將是未來困擾該公司的長期問題。

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