北京新房，悄悄漲價(jià)？

近日，北京規(guī)自委網(wǎng)站又上線了3宗待拍宅地，分別位于朝陽十八里店朝陽港、石景山新首鋼國(guó)際人才社區(qū)、昌平新城東區(qū)南邵鎮(zhèn)。

【資料圖】

3宗地總面積約19.54萬平，建筑規(guī)模約46.63萬平，交易起始總價(jià)129.6億元。

兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

首先，都是真正的臨鐵房。

其次，相較于周邊在售新房項(xiàng)目，待入市地塊未來銷售指導(dǎo)價(jià)，都上漲了2-3千元/平。

1.

先來說說關(guān)注度較高，也率先火速轉(zhuǎn)正的石景山新首鋼國(guó)際人才社區(qū)地塊。

位置上來看，西五環(huán)外，就位于北京新晉網(wǎng)紅新打卡地首鋼園區(qū)內(nèi)，緊鄰地鐵11號(hào)線北辛安站。期房指導(dǎo)價(jià)7.8萬元/平米，現(xiàn)房8萬元/平米，浮動(dòng)范圍±8%。

東側(cè)1.2公里就是去年拿地的中海長(zhǎng)安譽(yù)7.58萬/平，再遠(yuǎn)一點(diǎn)是越秀·天樾7.48萬/平，曾經(jīng)扎堆出讓的首鋼園東南區(qū)新房項(xiàng)目均價(jià)也基本7.5萬/平左右。

新入地塊期房指導(dǎo)價(jià)拉到7.8萬/平，已經(jīng)基本持平西四環(huán)外新房?jī)r(jià)格。

作為組合宅地，其中1609-014、019 地塊是 R2二類居住用地，容積率2.7/2.8，限高80米，總建面12.47萬平，妥妥的大型高層社區(qū)，并在建筑立面等有設(shè)計(jì)引導(dǎo)要求。

另外的018、032是F3其他多功能用地。

整個(gè)地塊掛牌出讓起始價(jià)為人民幣52.5億元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格60.375億元。

起拍價(jià)就不低，對(duì)于開發(fā)企業(yè)資金和操盤實(shí)力要求高，加上近兩年包含石景山在內(nèi)的京西新房市場(chǎng)趨于飽和，競(jìng)到現(xiàn)房的概率不大。

2.

更明顯是在給在售新房項(xiàng)目“抬轎子”的，是朝陽十八里店朝陽港地塊。

這已經(jīng)是十八里店板塊出讓的第三種宅地，距離十八里店地鐵站更近，銷售指導(dǎo)價(jià)7.8萬元/平米，浮動(dòng)范圍±8%。

前面兩地塊都是由金隅拿下，也就是金隅昆泰·云筑和云筑二期，今年1-7月兩項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽335套，銷售金額超30.5億，成交均價(jià)在7.5-7.6萬/平。

這么來看，新地塊銷售指導(dǎo)價(jià)漲了3千/平。

該地塊交易起始價(jià)25億元，設(shè)定土地合理價(jià)格上限為28.75億元，觸及上限后，搖號(hào)（交高標(biāo)），最高樓面價(jià)5.18萬/平。

起拍總價(jià)不高，房地差也足夠，還有人大附朝陽學(xué)校的利好，目測(cè)是這批三宗地中，最容易被“搶”的。

唯一存在的問題是，地塊形狀為倒三角形，樓棟排布上需要費(fèi)些心思。

另外，在地塊開發(fā)條件中，出現(xiàn)“要求滿足軌道交通安全防護(hù)相關(guān)要求，建議結(jié)合軌道站點(diǎn)進(jìn)行一體化開發(fā)設(shè)計(jì)”，也有可能會(huì)擋掉一部分缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)或?qū)嵙Φ拈_發(fā)企業(yè)。

3.

最后是昌平新城東區(qū)地塊，也是該板塊繼梧桐山語后，供應(yīng)的第二宗宅地。

梧桐山語7月底開盤，當(dāng)天官宣熱銷308套。網(wǎng)簽速度很快，僅上周（8月14-20日）網(wǎng)簽42套，成交均價(jià)約4.5萬/平（銷售指導(dǎo)價(jià)5.3萬/平）。

新地塊距離地鐵北邵洼站更近，西側(cè)就是昌平新城濱河森林公園，從整個(gè)昌平新城東區(qū)規(guī)劃來看，位于多元消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)。銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬/平，浮動(dòng)范圍±8%。

看來梧桐山語后面可以考慮漲價(jià)了。

新地塊掛牌出讓起始價(jià)為人民幣52.1億元，起拍樓面價(jià)2.49萬/平，設(shè)定土地合理上限價(jià)格59.915億元。

用地規(guī)模為107180.672平米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模約219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地規(guī)模約95081平米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模約為209177平米，容積率為2.2，控高45米。

50多個(gè)小目標(biāo)的起拍價(jià)，對(duì)于大多數(shù)房企來說，壓力還是蠻大的。

4.

截至目前，北京2023年共土拍12次，成功出讓33宗宅地，實(shí)現(xiàn)土地出讓金約961.35億元。

4月份北京曾舉辦商品住宅用地推介會(huì)，共列出今年擬上市的73個(gè)地塊，這樣看來只完成了計(jì)劃的不到一半。不難預(yù)測(cè)，接下來的4個(gè)月，北京土地市場(chǎng)供地節(jié)奏將會(huì)加快。

但問題在于，沒啥好地。

前八個(gè)月，北京土地市場(chǎng)還是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)拿出來一批好地的，包括海淀雙新村、亦莊X47、朝陽奶西、豐臺(tái)青塔、昌平朱辛莊、大興西紅門等，也因此出現(xiàn)過45家房企搖號(hào)，全國(guó)臉生房企齊聚北京的盛況。

接下來還有誰？嚴(yán)肅君能想到的只有昌平朱辛莊剩余地塊和海淀永豐南，還不一定今年能上。

只能通過銷售指導(dǎo)價(jià)上浮，給周邊在售新房項(xiàng)目悄悄“抬轎子”。

但最終還要看，這批北京新房能不能賣到銷售指導(dǎo)價(jià)。

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