恒大和碧桂園困境，如何影響樓市？

8月28日，恒大在停牌17個(gè)月之后正式復(fù)牌，當(dāng)天股價(jià)下跌近八成，收盤價(jià)為0.35港元/股，市值46.22億港元，相比于2017年的市值峰值，已經(jīng)跌去95％。

8月上旬，碧桂園未能如期兌付兩只美元債利息，隨后宣布境內(nèi)多只公司債券停牌，正式走上債券重組之路，也意味著這家“宇宙房企”已經(jīng)出險(xiǎn)。

【資料圖】

在停牌與復(fù)牌之間，中國兩家曾經(jīng)的“巨無霸”房企時(shí)隔兩年似乎“殊途同歸”。

日前，中國人民銀行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，多家房企主要負(fù)責(zé)人被邀參會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬近日接受媒體采訪指出，隨著金融支持政策的落地實(shí)施，優(yōu)質(zhì)房企融資得到更強(qiáng)保障，“保交樓”穩(wěn)步推進(jìn)，金融風(fēng)險(xiǎn)趨于收斂。在他看來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、重要內(nèi)需增長動(dòng)力的作用進(jìn)一步凸顯，政策層面仍有持續(xù)發(fā)力的現(xiàn)實(shí)需要和優(yōu)化空間，尤其是釋放有效需求、引導(dǎo)正向預(yù)期是激活整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的關(guān)鍵。在政策同頻共振的強(qiáng)力支持下，市場有望加快筑底回暖。

湖北襄陽市的一處恒大樓盤。圖/視覺中國

市場還在深度調(diào)整

在停工樓盤較多的鄭州，停工樓盤甚至在市區(qū)內(nèi)都不難見到。

距離鄭州新地標(biāo)“玉米樓”——國際會(huì)展中心不足3公里，二環(huán)附近，站在一處剛剛交房的樓盤頂層，目之所及便能看到一棟爛尾樓，而這處新樓盤在去年銷售時(shí)主打的廣告語便是“準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買明年住”，希望以此安撫購房者的焦慮。

有鄭州本地的新房渠道銷售商給記者講了一個(gè)故事：“我們帶著客戶參觀一個(gè)大房企的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剛剛停工，項(xiàng)目公司總經(jīng)理正與業(yè)主在一旁召開協(xié)調(diào)會(huì)。我聽到那位項(xiàng)目總的發(fā)言后都覺得特別可笑，他對(duì)業(yè)主說，‘我們其實(shí)是同一戰(zhàn)線上的人，如果我們將剩余的房子賣掉，足以支撐這個(gè)樓盤交付。這時(shí)候大家都不能宣揚(yáng)樓盤停工，反而該向外人多宣傳樓盤的好，讓我們順利把剩余的房子賣掉。’”

這位渠道銷售商說，從那以后，他便沒有帶顧客到訪過這家房企的項(xiàng)目。

“即使可以保證不爛尾，也難以保證交房時(shí)不‘減配’，高端樓盤聚集的北龍湖板塊也有業(yè)主維權(quán)的案例?！庇兄薪槿藛T告訴記者，在鄭州，幾乎沒有人會(huì)建議你購買新房，哪怕開發(fā)商給予中介高昂傭金。不過他仍然不斷糾正記者有關(guān)“爛尾”的提法，稱其為“停工”。

在全國70個(gè)大中城市中，7月，鄭州新房與二手房的跌幅分列第三位和第一位。

有鄭州資深房地產(chǎn)人士向記者分析說，一是受當(dāng)下市場整體低迷的大行情影響；二是受新房停工延期交付影響，買房人猶豫不敢下手?！坝绕涫堑诙c(diǎn)，對(duì)鄭州市場影響更大，甚至改變了鄭州房地產(chǎn)市場的成交邏輯。作為新房成交為主的城市，按照往年數(shù)據(jù)，單月新房成交量應(yīng)該是二手房的兩倍多。但是今年部分月份鄭州二手房成交量超過新房?！?/p>

今年上半年鄭州二手房一共賣了37000多套，而新房是36000多套，二手房成交套數(shù)正式超過新房。

當(dāng)本應(yīng)主導(dǎo)市場的新房市場量價(jià)低迷，二手房市場斷然難以獨(dú)善其身。包括鄭州在內(nèi)的眾多城市都在經(jīng)歷一場二手房拋售風(fēng)，從而進(jìn)一步讓整個(gè)房地產(chǎn)市場更加低迷。

位于鄭州市區(qū)的升龍鳳凰城是典型的剛需樓盤。2021年，鄭州經(jīng)歷的“720暴雨”對(duì)于小區(qū)地下車庫的影響，通常被用來衡量樓盤的品質(zhì)，升龍鳳凰城當(dāng)時(shí)經(jīng)歷了嚴(yán)重的暴雨倒灌。從前述中介經(jīng)手的案例來看，升龍鳳凰城的房價(jià)今年下降了五六個(gè)點(diǎn)，“年初時(shí)90平方米左右的兩居室售價(jià)還在105萬以上，如今已經(jīng)降至100萬，甚至更低?！?/p>

河南鄭州市的樓盤升龍鳳凰城，因2021年遭遇暴雨倒灌，導(dǎo)致房價(jià)大不如前。圖/視覺中國

一套位于鳳凰城A區(qū)次頂層近90平方米的兩居室，當(dāng)前的掛牌價(jià)是102.6萬元，業(yè)主掛牌時(shí)間超過兩個(gè)月，已經(jīng)將掛牌價(jià)從最初的108萬元下調(diào)至102.6萬元，帶看量很高。這是鳳凰城二居室的主力戶型，轉(zhuǎn)手率較高，總有“賣不完的房”，很容易造成“價(jià)格踩踏”。

因?yàn)轼P凰城主要滿足剛需，業(yè)主在滿足短期需求后很容易出手換房。這樣一套兩居室疫情以來價(jià)格不斷走低，從疫情前的一百四五十萬元，下挫至如今的100萬元左右?！澳壳靶^(qū)的房價(jià)相比于2020年，打了八五折。今年的跌幅已經(jīng)趨緩，大概在5萬元以內(nèi)?！?/p>

房企債務(wù)違約，項(xiàng)目停工，房地產(chǎn)市場下行，這三者組成的負(fù)向循環(huán)仍待破局。

以碧桂園為例，2023年5月，碧桂園單月權(quán)益合同銷售金額從今年前幾個(gè)月的200億元以上跌至182億元，7月更是萎縮至121億元。今年前7個(gè)月，碧桂園單月權(quán)益合同銷售額同比2022年下降35％，同比2021年下降61％。在克而瑞研究中心發(fā)布的2023年上半年房企銷售排行榜上，碧桂園已經(jīng)從“銷冠”的位置跌落，以權(quán)益銷售額統(tǒng)計(jì)，位列第四位。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，全國商品房銷售面積合計(jì)約為6.66億平方米，同比下降6.5％；7月商品房銷售面積為9167萬平方米，創(chuàng)2023年以來單月最低，且環(huán)比下降46.1％。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，7月多項(xiàng)指標(biāo)下滑幅度較大，一方面是因?yàn)?月和8月正值房屋銷售淡季；另一方面，由于開發(fā)商在6月沖刺半年度業(yè)績，之后推盤和促銷的積極性減弱。更重要的因素是，7月房企風(fēng)險(xiǎn)再次暴露，各方對(duì)市場的預(yù)期再度轉(zhuǎn)弱。

在8月15日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在提及碧桂園近期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)稱，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，“部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場預(yù)期”。

“優(yōu)等生”為何也違約？

2021年下半年恒大出險(xiǎn)以來，風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)一直沒有停歇，但“爆雷”的房企多以此前采取激進(jìn)經(jīng)營策略的民營房企為主。多少出乎市場意料的是，2023年7月以來，風(fēng)險(xiǎn)從有央企股東背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)蔓延至碧桂園這樣的民營房企“優(yōu)等生”。

這一輪風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)始自遠(yuǎn)洋集團(tuán)境內(nèi)公司債展期談判，在7月引發(fā)龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企債券價(jià)格下跌，碧桂園正是在這一過程中“爆雷”。

“碧桂園此前表現(xiàn)，都讓我們覺得真不能小看‘泥瓦匠’出身的創(chuàng)始人楊國強(qiáng)。不同于恒大‘爆雷’前供應(yīng)商商票頻現(xiàn)違約，碧桂園出險(xiǎn)前的表現(xiàn)相對(duì)平靜。”有券商資管人士向《中國新聞周刊》記者這樣感慨。

碧桂園雖被視為“高周轉(zhuǎn)”模式鼻祖，但被認(rèn)為及時(shí)“去杠桿”。以2020年8月發(fā)布的“三道紅線”來看，碧桂園2021年僅踩中一條，去年更是全部達(dá)標(biāo)。這也是碧桂園被視為“優(yōu)等生”的原因。

去年底政策放松時(shí)，碧桂園還被官方作為“示范企業(yè)”，支持其發(fā)債，甚至獲得銀行融資的支持。比如去年11月，碧桂園與工行、中行、郵儲(chǔ)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得超1500億元綜合授信支持。

雖然碧桂園出險(xiǎn)前相對(duì)平靜，但是7月中下旬，碧桂園境內(nèi)多只公司債連跌多日，境外美元債、碧桂園港股股價(jià)亦呈下挫走勢(shì)。

“債券價(jià)格下跌意味著投資者正在拋售，市場的預(yù)期是風(fēng)險(xiǎn)仍在房企間蔓延，根源是購房者已經(jīng)不再信任期房，而債券價(jià)格的持續(xù)下跌意味著一家公司通過債市融資能力的枯竭。”有券商固收分析師向《中國新聞周刊》表示。

8月8日，市場消息稱，碧桂園未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。其實(shí)就在8月7日，碧桂園還提前兌付了一筆境內(nèi)債券本息，這筆債券發(fā)行余額13.6億元，票面利率為4.19％。但也是在同一天，市場傳聞稱佛山市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)帶工作組進(jìn)駐碧桂園，雖然碧桂園對(duì)外回應(yīng)稱該消息并不屬實(shí)，但市場的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。

其實(shí)8月本不是碧桂園償債高峰，其真正的壓力在9月一筆近40億元余額的境內(nèi)債券。

“碧桂園出險(xiǎn)讓人想起2021年出險(xiǎn)的花樣年?！鼻笆龉淌辗治鰩熁貞?，2021年花樣年“爆雷”時(shí)，其外資債券占比較高，伴隨著美元債大跌，其預(yù)感到自己的融資能力已經(jīng)所剩不多，出險(xiǎn)只是時(shí)間點(diǎn)的問題，直接選擇“倒下”。

哪怕被視為“優(yōu)等生”，碧桂園的融資環(huán)境并未明顯改善。今年上半年，其在信用債市場僅融資17億元。

至于高達(dá)千億元的銀團(tuán)授信，有熟悉房企融資的人士告訴《中國新聞周刊》，“其實(shí)2021年年底，決策層表態(tài)滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理資金需求后，能從銀行拿到貸款的只有優(yōu)質(zhì)房企，或者說是還有拯救余地的房企。因?yàn)榉科蠡疽呀?jīng)將資產(chǎn)抵押殆盡，只能從銀行拿到無抵押信用貸款，銀行自然會(huì)嚴(yán)格判斷其財(cái)務(wù)情況，而很多時(shí)候銀行給房企的授信額度也并非真正可用?！?/p>

債務(wù)頻現(xiàn)違約，導(dǎo)致房企、特別是民營房企融資層面的困難進(jìn)一步加劇。據(jù)華福證券統(tǒng)計(jì)，以75家典型房企為例，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和國企為主，國企融資占比約92.60％，其中有首開、陸家嘴、華潤等3家房企融資規(guī)模在百億元以上。民企方面，融資規(guī)模排在前三位的是濱江、雅樂居和新希望，分別融資21億元、19億元和18億元，而有半數(shù)民營房企在上半年沒有債券融資。

“為什么民營房企信用債發(fā)行困難？根本上還是投資者判斷發(fā)行主體風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，無人購買，導(dǎo)致發(fā)行困難?！鼻笆龉淌辗治鰩煾嬖V記者，其實(shí)2021年恒大“爆雷”之初，國內(nèi)債券市場的反應(yīng)不似美元債市場那般激烈，主要是有“招保萬金”這樣的3A主體支撐，國內(nèi)房企債券市場的利差甚至一度在下降，但是如今風(fēng)險(xiǎn)有向原本“安全”的房企擴(kuò)散的趨勢(shì)。

如今即使是萬科這樣的3A優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債也難言順利。7月底，萬科本計(jì)劃向?qū)I(yè)投資者發(fā)行3年期與5年期兩種債券，但最終僅成功發(fā)行票面利率為3.1％的3年期債券。

“從資金端的角度來看，融資層面、經(jīng)營層面、二級(jí)市場之間的負(fù)向循環(huán)依然沒有被打破?！鼻笆龇治鰩熤毖?。

碧桂園折射出當(dāng)下出險(xiǎn)房企的典型困境，在手中現(xiàn)金有限的情況下，房企需要在償債與“保交樓”之間做出選擇。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，碧桂園現(xiàn)金余額約1475.5億元，與中期基本持平，現(xiàn)金短債比為1.6倍，表面看足以覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

“房企的項(xiàng)目公司可能存在為數(shù)不少的‘明股實(shí)債’現(xiàn)象，一方面導(dǎo)致房企財(cái)報(bào)低估其負(fù)債；另一方面，這些以項(xiàng)目公司股東形式存在的債權(quán)人也會(huì)削弱房企對(duì)項(xiàng)目公司的控制力，使其無法調(diào)用項(xiàng)目公司資金，這也是為何一些房企賬上有錢但仍然違約的原因。”前述熟悉房企資金運(yùn)作的人士告訴記者。

2022年碧桂園毛利率大降超10個(gè)百分點(diǎn)，其中自然有新房售價(jià)被壓低的因素，但是“明股實(shí)債”使得一些房企融資成本高企，并且并不體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用中，而是成為開發(fā)成本的一部分，導(dǎo)致其毛利率下滑。

而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，碧桂園“有錢卻無法使用”更重要的原因在于其中絕大部分資金要用于“保交樓”。碧桂園預(yù)計(jì)今年要交付70萬套房屋，上半年已完成27.8萬套的交付任務(wù)，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，這是它不得不面對(duì)的壓力。

2022年7月14日，航拍河南鄭州市爛尾樓盤鑫苑國際新城。2022年7月10日，鑫苑國際新城5號(hào)院全體業(yè)主發(fā)布7月份繼續(xù)強(qiáng)制停貸告知書。告知書中顯示，購房合同承諾5號(hào)院應(yīng)在2021年6月30日交付于業(yè)主，但工地于2021年6月陸續(xù)封頂后，院區(qū)內(nèi)便再無明顯工程進(jìn)展，大面積停工。圖/IC

“保交樓”一城一策

“之所以將‘保交樓’置于如此重要的位置，一方面是因?yàn)樗鼱可婷裆?；另一方面從房企化解危機(jī)的邏輯來看，將一部分長周期項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，盡快將短期內(nèi)能完工的項(xiàng)目交付后出售，這是正常的邏輯?！鼻笆龇科笕谫Y部門人士告訴記者。

在百年建筑網(wǎng)的調(diào)研中，多地“保交樓”舉措成效顯著。保交樓交付占比較高的城市是北京，達(dá)61％。2022年8月北京銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期，續(xù)貸以促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。江西南昌保交樓交付占比也達(dá)到58％，2022年南昌市共申請(qǐng)“保交樓”國家專項(xiàng)借款17.5億元，已向相關(guān)區(qū)（縣）轉(zhuǎn)移賬戶撥付131351萬元，第二批專項(xiàng)借款也在積極申請(qǐng)中，以確?！氨＝粯恰惫ぷ魅〉贸尚?，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)馗鄦栴}樓盤將獲得專項(xiàng)資金以實(shí)現(xiàn)交付。總體來看，華東、華南兩地保交樓交付情況相對(duì)較好，而華中、西南地區(qū)恢復(fù)情況不及預(yù)期。

“項(xiàng)目公司確實(shí)沒有錢可供支配，地方政府成立工作專班，嚴(yán)格控制監(jiān)管賬戶用于‘保交樓’。采取的策略是‘結(jié)新賬、掛舊賬’，即不理會(huì)已經(jīng)拖欠的‘舊賬’，全力結(jié)算‘保交樓’產(chǎn)生的‘新賬’?！庇泻焙愦蠊?yīng)商告訴記者。

不論在恒大、碧桂園的自救戰(zhàn)略中，還是在監(jiān)管部門的目標(biāo)清單中，“保交樓”都居于首要位置。

在碧桂園給出的四項(xiàng)“自救”措施中，排在首位的便是全力以赴保交付?！斑@是樓市的安全底線，是其最重要的企業(yè)責(zé)任，亦是全體員工高度共識(shí)的目標(biāo)。”碧桂園方面稱，其將通過落實(shí)主體責(zé)任、?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。

有此前停工的恒大項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在公司買一桶水都要經(jīng)過“保交樓”工作專班審批，才能從賬戶里支取資金。這其實(shí)也是政府對(duì)于停工樓盤項(xiàng)目的通行措施。

以涉及停工樓盤較多的恒大為例，據(jù)《中國新聞周刊》記者了解，去年年底以來，各地都在推動(dòng)恒大項(xiàng)目銷號(hào)及去恒大化的過程，其中普遍采取的方式就是代建代持代管。

市場機(jī)構(gòu)億翰智庫分析稱，要解決“保交樓”的問題，首要任務(wù)是將樓盤從出險(xiǎn)企業(yè)中剝離，阻隔項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。目前部分地區(qū)采用代建代管代持模式，即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方部分或全程參與設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，后續(xù)或成為解決問題的方式之一。

受托方中有房企的身影，但更多還是地方城投公司。有沈陽地產(chǎn)人士告訴《中國新聞周刊》，沈陽渾南區(qū)的恒大項(xiàng)目停工后，今年年初，當(dāng)?shù)卣氡坦饒@代工代建代管，同時(shí)政府專班直接在項(xiàng)目公司辦公，總包、裝修等配套供應(yīng)商全部在政府主持下重新招標(biāo)。

顯然，地方政府能否為“保交樓”項(xiàng)目協(xié)調(diào)到足夠的資金是關(guān)鍵。

2022年下半年以來，一些爛尾、延遲交付項(xiàng)目，引發(fā)從中央到地方對(duì)于“保交樓”的重視，各級(jí)政府對(duì)“保交樓”提供金融支持，包括央行指導(dǎo)政策性銀行發(fā)放專項(xiàng)貸款，并提供無息再貸款鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”。

2022年11月底，央行向部分商業(yè)銀行提供2000億元無息再貸款資金，鼓勵(lì)它們按照自愿原則，向已出售但逾期未交付的住宅項(xiàng)目提供貸款。這一計(jì)劃截止日期本為今年一季度末，但是央行貨幣政策司司長鄒瀾在7月14日介紹，“保交樓”貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底。

不過建筑業(yè)第三方信息平臺(tái)百年建筑網(wǎng)在一份調(diào)研報(bào)告中指出調(diào)研報(bào)告也指出，保交樓進(jìn)度不及預(yù)期首先就是在紓困資金資金申請(qǐng)方面，據(jù)了解多數(shù)項(xiàng)目申請(qǐng)轉(zhuǎn)款基本時(shí)長約8個(gè)月，其中僅有部分房企在西安、重慶、武漢的少數(shù)項(xiàng)目獲批了紓困資金。部分項(xiàng)目售樓處人員反饋：開發(fā)商資金短缺仍在等待政府資金救助，不確定開工時(shí)間。

據(jù)《中國新聞周刊》記者了解，“保交樓”進(jìn)度在不同城市、項(xiàng)目之間差異較大?？硕鹧芯恐行拇饲罢{(diào)研了湖北武漢、河南鄭州、陜西西安等32個(gè)城市290個(gè)停工樓盤，數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，這些項(xiàng)目中，真正實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工的比例僅占兩成。

今年3月至5月，百年建筑網(wǎng)對(duì)全國各地1114個(gè)“保交樓”項(xiàng)目交付情況進(jìn)行了調(diào)研。從全國來看，5月“保交樓”項(xiàng)目已交付比例為34％，相比3月上升11個(gè)百分點(diǎn)。

鄭州市市長何雄也在今年年初市級(jí)“兩會(huì)”期間提到，力爭在2023年年底前，推動(dòng)147個(gè)已售停工、半停工的商品住宅項(xiàng)目交付大頭落地。但截至5月18日，百年建筑調(diào)研河南“保交樓”樣本企業(yè)交付占比僅11％。

資金不足仍然是“保交樓”癥結(jié)，有在湖北參與“保交樓”施工的工程方人士告訴記者，“保交樓”款項(xiàng)都由政府專班支付，工程一直是“走走停?！?，完成的時(shí)間難以保證。恒大曾在今年3月對(duì)外披露，未來三年核心任務(wù)仍是“保交樓”，將努力保持復(fù)工復(fù)產(chǎn)維持有序運(yùn)營，預(yù)計(jì)需要額外2500億至3000億元融資。

在“保交樓”成為地方政府頭號(hào)任務(wù)，但同時(shí)資金又捉襟見肘的情況下，地方政府趨向于更緊地捂住項(xiàng)目公司的賬戶。

據(jù)《中國新聞周刊》記者了解，監(jiān)管賬戶本是對(duì)應(yīng)于特定項(xiàng)目，但是一些地方政府已經(jīng)將監(jiān)管賬戶中的資金分配給城市中的其他停工樓盤使用。如山東臨沂恒大水世界項(xiàng)目的股權(quán)，在轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)氐某峭豆竞缶兔鞔_約定，項(xiàng)目銷售回款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，除去用于項(xiàng)目建設(shè)，以及按照“后進(jìn)先出”的原則歸還資方借款外，還明確提出用于“臨沂市內(nèi)其他恒大項(xiàng)目的交樓支出”，甚至優(yōu)于償還項(xiàng)目此前的債務(wù)。

1月7日，山東青島市，“保交樓”項(xiàng)目融創(chuàng)·都會(huì)中心逸山項(xiàng)目集中交付。圖/視覺中國

地方財(cái)政也在經(jīng)受考驗(yàn)

8月底，江豐（化名）剛剛離開新疆，他此行的目的只有一個(gè)——向恒大討債。

債務(wù)共涉及新疆七八個(gè)項(xiàng)目，總額約500萬元。2021年以來，江豐以支付農(nóng)民工工資以及項(xiàng)目接盤企業(yè)打折兌付債務(wù)等形式，討回1000萬元左右的債務(wù)。

但是，他運(yùn)營的這家曾長期給恒大供應(yīng)材料的企業(yè)，已從最初的400余人縮減至20余人，恒大“爆雷”時(shí)，他的公司對(duì)外欠下3000余萬元外債。在“保交樓”的優(yōu)先級(jí)排在首位的情況下，江豐即使在法院勝訴也無法強(qiáng)制執(zhí)行恒大的項(xiàng)目公司，但是他的企業(yè)卻輪番遭遇起訴、強(qiáng)制執(zhí)行。“目前已經(jīng)把房、車都抵了出去?！?/p>

江豐的企業(yè)是眾多房地產(chǎn)上下游企業(yè)的寫照。伴隨碧桂園出險(xiǎn)，外界擔(dān)心產(chǎn)業(yè)鏈上下游受到牽連的程度。據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，截至8月21日，在滬深兩市，至少有49家上市公司遭投資者問詢與碧桂園的業(yè)務(wù)往來、應(yīng)收賬款等。

8月11日，蒙娜麗莎表示，公司近幾年與碧桂園有業(yè)務(wù)來往，已加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，主動(dòng)收縮部分風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)項(xiàng)目訂單。同日，帝歐家居也表示，公司已高度關(guān)注碧桂園債務(wù)問題，并從去年初開始就采取了強(qiáng)有力的措施，通過收取現(xiàn)金的方式大幅降低了應(yīng)收款。

8月22日，廣東佛山市，碧桂園正在建設(shè)中的住宅樓。圖/視覺中國

惠達(dá)衛(wèi)浴則回復(fù)投資者稱，與碧桂園存在業(yè)務(wù)來往，但已采取現(xiàn)款現(xiàn)貨、工抵優(yōu)質(zhì)房源加法律訴訟等措施最大程度地降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，目前該事件尚未對(duì)公司業(yè)績產(chǎn)生重大影響。同時(shí)提到已采取以工抵房追回款項(xiàng)的家居企業(yè)還有帝歐家居、蒙娜麗莎和中天精裝。

“碧桂園不像恒大那樣大規(guī)模使用商票，因此影響相對(duì)較小。”前述熟悉房企融資業(yè)務(wù)的人士告訴記者，在2021年恒大出險(xiǎn)之時(shí)，他就認(rèn)為相比于恒大自身債務(wù)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)該防范恒大風(fēng)險(xiǎn)向供應(yīng)鏈上下游滲透，因?yàn)楣?yīng)商也有負(fù)債，一旦構(gòu)成違約就會(huì)產(chǎn)生外溢性問題。

此前，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋在接受采訪時(shí)表示，對(duì)那些經(jīng)營不善導(dǎo)致資金流出問題的企業(yè)，進(jìn)行破產(chǎn)重組。如果破產(chǎn)重整，很多企業(yè)還有不少資產(chǎn)，比如可以把土地拿出來還債，那些被欠錢的供應(yīng)商，可以拿地做銀行抵押，但現(xiàn)在債務(wù)懸在空中。一些大企業(yè)，大而不倒，而那些跟它有生意往來的供應(yīng)商熬不住倒閉了，不能為了幾家爛企業(yè)，把好企業(yè)拖死。

除去供應(yīng)鏈上下游，地方財(cái)政正在經(jīng)受考驗(yàn)?；涢_證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒曾提到，伴隨房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)暴露以及居民購房信心降低，房地產(chǎn)市場走向低迷，2022年土地出讓收入較2021年減少2萬億元。個(gè)別城市民企拿地幾乎“顆粒無收”，拿到地的基本是央企和地方國企，其中很大一部分是城投平臺(tái)。2022年城投拿地的占比為45.7％，“但是城投拿地并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地出讓收入，反而加劇了城投的現(xiàn)金流惡化，導(dǎo)致了城投風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政運(yùn)行本身的風(fēng)險(xiǎn)交織。”

45.7％的城投拿地比例僅為平均數(shù)，在一些房地產(chǎn)市場低迷的城市，城投拿地的比例甚至更高。

2022年11月25日，鄭州進(jìn)行第三輪集中供地，出讓的20塊土地全部由本地城投公司拍下，除去一家城投公司成立于2019年，其余19家均成立于2022年，更有多家公司成立于第三輪集中供地公告發(fā)布之后。城投“托底”的場面延續(xù)至2023年，在今年第一輪集中供地中，鄭州成功出讓的10宗地塊中，8宗被城投拍下。

中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年開始，鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬平方米、676萬平方米，成交分別為854萬平方米、561萬平方米。

8月14日，河南鄭州市的碧桂園西湖小區(qū)。圖/視覺中國

到了2023年上半年，供應(yīng)、成交建面則雙雙下滑至271萬平方米、215萬平方米，樓面價(jià)也從三年前的每平米5702元下降至5070元。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼2022年土地成交面積同比下降53％后，2023年上半年，全國土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌，成交建面同比下降29％。

持續(xù)冷清的土拍市場，首先便在沖擊地方政府的土地出讓收入。在政府預(yù)算的“四本賬”中，這部分收入計(jì)入政府性基金預(yù)算，有財(cái)政學(xué)者向記者感慨，目前政府性基金預(yù)算的健康形勢(shì)最為嚴(yán)峻，因?yàn)槠渲?0％的收入來自土地出讓收入。

如羅志恒所言，依靠城投托底的做法無異于飲鴆止渴。今年昆明兩家城投公司債券兌付出險(xiǎn)風(fēng)波，當(dāng)時(shí)外界便關(guān)注到昆明土地出讓收入銳減對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政帶來的影響。2022年昆明土地出讓收入相比于2021年、2019年分別下降70％、86.5％。而今年計(jì)劃的政府性基金預(yù)算收入相較疫情前縮水約60％。

同時(shí)，土地市場的熱度也能反映出房企投資的積極程度。2023年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅連續(xù)擴(kuò)大。1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為67717億元，同比下降8.5％，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。按照普遍認(rèn)可的估算，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額約為14萬億元，直接拉動(dòng)GDP 15％以上。房地產(chǎn)開發(fā)投資的作用似乎短期內(nèi)難以被取代。

“展望下半年，房地產(chǎn)市場短周期內(nèi)仍有可能面臨‘逆風(fēng)’。而政治局會(huì)議則給市場吹來了久違的暖風(fēng)。”中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平近日撰文分析，期待下半年在促進(jìn)房地產(chǎn)“后半段”工程建設(shè)和緩解房企債務(wù)問題等方面出臺(tái)更多有力的積極政策，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資跌幅較上半年收窄，但仍不可掉以輕心。

發(fā)于2023.9.4總第1107期《中國新聞周刊》雜志

雜志標(biāo)題：房地產(chǎn)變局沖擊波

記者：陳惟杉

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