『改善』反彈來了

△漢口的改善浪潮，從這里開始????????????????????????????????

當前的樓市，正發(fā)生著急劇變化，好像按下了加速鍵。

(資料圖片僅供參考)

9月份開始，“認房不認貸”等一系列房地產(chǎn)政策落地，各大銀行紛紛出臺存量房貸款利率調(diào)整細則。

北京、深圳等一線城市新房市場，出現(xiàn)了久違的火熱；南京、大連、青島、福州等強二線城市取消限購；廣州率先調(diào)整了首付比例與首套房利率，深圳剛出臺“離婚后房產(chǎn)套數(shù)”計算新規(guī)。

每隔兩三天，市場就迎來利好消息。

這種市場情緒，正加速向武漢擴散。不知不覺中，我們進入一輪改善買房新周期。

當前的武漢改善市場已啟動，多個改善項目開盤熱銷。如果武漢也跟隨取消限購限價，改善市場是否能迎來“大反彈”行情？

01

這次樓市轉向，會對樓市有哪些影響，誰最受益？

受益最大的，不是剛需，而是改善買家。改善市場將大概率可以反彈。

對于剛需而言，他們本來就享受首付兩成、低利率等優(yōu)惠。沒有新政，他們一樣要買房。

最近，各地的樓市新政，鼓勵“賣舊換新“等改善購房，幾乎每一條都在為改善客戶購置新房鋪路。

之前，北京等一線城市的二套房首付六成-八成，如今，“認房不認貸”后變成三成。

這些一線城市市場上最活躍的，大多數(shù)是改善型客戶。他們把手里的老房子變現(xiàn)后，再以首套房的低首付買新房或學區(qū)房。新政后北京第一個開盤的項目，一個周末賣出300多套。

9月份開始，武漢內(nèi)環(huán)、二環(huán)多個改善項目，開盤銷售火爆。這些現(xiàn)象都能看出，改善客戶正在入場。9月1日-10日，武漢新房網(wǎng)簽2326套，8月同期為1614套。（數(shù)據(jù)源：武漢房管局網(wǎng)站）

最近3年，武漢正從剛需市場向改善市場過渡。后湖、白沙洲等地10多年的剛需，如今熬成改善。主城區(qū)內(nèi)的老小區(qū)居民，有了強烈的換房需求。8月份，武漢新房成交平均面積約107平米，其中平均面積最高是，江岸區(qū)，約128平米。（據(jù)武漢房管局成交數(shù)據(jù)計算）

△漢口的萬家燈火

當前的武漢改善市場，最大的問題是，改善需求與改善產(chǎn)品的不匹配。

改善客戶是“既要、又要、還要”型客戶，他們需要居住地段、社區(qū)環(huán)境、教育配套、物業(yè)服務等全面改善，并對項目安全性、價格與品質提出更高要求。

但市場上的品質改善項目少之又少。一些改善項目，僅僅是某一方面的改善。這種供求矛盾，導致改善買家成交慢。

在房產(chǎn)投資效應消失，自住與改善的新市場周期里，我們應當思考兩個問題：

一是，除了剛需，哪些人還在買房？

二是，他們需要什么樣的房子？

這兩大底層邏輯，決定武漢樓市的發(fā)展方向，也決定著品質住宅的供求關系。

02

目前，建議改善買房堅持“三買”原則：

一是買中心地段，二是買超級大盤，三是買優(yōu)質項目。

改善買房的重大改善，是地段改善與進階。武漢主城版圖大，而中心區(qū)域是二環(huán)內(nèi)外。去年起，漢口二三環(huán)拿地，單項目建筑面積超過30萬方的項目，總共4個。

當前，主城區(qū)內(nèi)的土地，被切割成若干小地塊分期供應給不同房企，降低市場風險，加上主城區(qū)的土地寸土寸金，拆遷難度與周期長。

這種住宅供地模式，決定了30萬方級大盤更加稀缺。

對于改善家庭來說，大盤才有全面改善的機會。三四棟樓的小項目，很難做到全方位改善。

大盤，才有大規(guī)劃、大配套，才有空間做公園、兒童活動空間、老人活動場地等公共配套。大盤還能形成蝴蝶效應，成為城市發(fā)展的重心。小盤造房，大盤造城。

主城大地塊之上的大盤，是未來改善買房的主要方向。在超級大盤的底盤之上，要找到城市發(fā)展的風口區(qū)域。

△寸土寸金的二七濱江

武漢的長江主軸之上、二七濱江是毫無疑問的“第一風口”區(qū)域。

二七濱江的1-5期內(nèi)，大平層豪宅、寫字樓總部、超高層地標、星級酒店等紛紛落地。

現(xiàn)在起，二七濱江開始轉戰(zhàn)6-7期。從規(guī)劃上看，地方政府將投入更多資金在江灘等城市配套上。

這是將是二七濱江的“新風口”，也是武漢的“一線板塊”。

在武漢改善買房，建議多考慮這一高能級板塊的超級大盤。

03

在“新二七”的這塊寶地上，不是所有開發(fā)商都擅長造城，也不是所有的項目，都能稱為“改善大城”。

于是，有了這樣一對穩(wěn)健實力組合：武漢城建+武漢萬科。

一家是武漢國資龍頭企業(yè)、城市綜合運營服務商，另一家是穩(wěn)居行業(yè)前三10多年的世界500強。

談到造城，這兩家企業(yè)，一直堅持長期主義，有著豐富的造城經(jīng)驗，可謂是造城專家。

武漢城建集團，是城市有機更新的綜合服務商和示范引領者、武漢地標建造者。

先后打造了黃鶴樓(復建)、世界級東湖綠道、琴臺文化藝術中心、辛亥革命博物館、市民之家等城市地標名片。車行武漢，每5分鐘就能與武漢城建集團的項目相遇一次。

武漢萬科，深耕武漢20多年，擁有金色城市、萬科城、漢口傳奇、金域藍灣等一批“造城”經(jīng)典。

萬科造城的1.0模式，是在一片全新的土地上拓荒，造一座超級大盤，為普通人蓋好房子。

早期的萬科四季花城、萬科紅郡、萬科魅力之城、萬科高爾夫，用一座“城”改變一座城。

后來的2.0模式，則是以人居環(huán)境為核心，造公園、配套等，蓋有人住的房子。其中，包括萬科花山紫悅灣、萬科漢口傳奇、萬科翡翠國際、萬科錦程等標桿項目。

如今，武漢萬科與武漢城建攜手，面向品質改善群體，開啟造城3.0模式：“大城+配套+品質生活場景與氛圍營造”。

與前兩代造城模式不同，新一代的大城，是一種迭代、變化和創(chuàng)新，更多是改善造城，圍繞“人與城市”的交融展開，讓公園、社區(qū)、商街、建筑外立面等融入城市。

這一次，兩位“造城專家”強強聯(lián)手，造出一座品質改善大城：

武漢城建·萬科?云泊江岸。

△項目效果圖

在解放大道旁，武漢城建與武漢萬科將造一座生活之城、夢想之城、公園之城。

04

造城3.0模式之下，這個項目將如何呈現(xiàn)？

一根主線，串起三顆珍珠。用一條公園帶，串聯(lián)起三大地塊，使其成為一個整體。

一個“慢”字，布局精致生活配套，讓生活更加松弛，讓家人享受更好的環(huán)境。

一座生活之城，開啟“新二七”板塊的造城計劃，讓“新二七”更適合生活。

△項目區(qū)位效果圖

這座約34萬方的超級大盤，包括商業(yè)、文體、休閑、人居等生活配套。項目的環(huán)境資源優(yōu)越，綠化總規(guī)劃面積約4萬方。其中有“沐云廣場”城市公園、浪潮公園、約8000方的文體公園等。

這些公園是互動式公園、活力公園，而不是傳統(tǒng)的景觀公園。

浪潮公園，是一座IP主題公園，以“浪潮涌動”為設計靈感，鏈接城市展示面，具備很強的游玩性和益智性，未來將是片區(qū)受家長和小朋友歡迎的地方 。這座公園與萬維天地的“蛋殼公園”異曲同工。

△浪潮公園示意圖

△公園示意圖

在文體公園里，規(guī)劃有泳池、籃球場等運動場地。在公園里，有充足林下活動空間與可以踩踏的草坪，未來將是孩子探索自然、家人周末露營的大本營。

公園一側的教育用地，擬引入?yún)^(qū)域第一梯隊的小學與中學。預計近期將釋放教育資源的重大利好。對于改善買房人來說，教育改善是非常重要的一項改善。

△公園與教育等配套 分布示意圖???

今后，與孩子牽手從公園里散步去上學。孩子放學后，與家人一起到文體公園里運動，或在浪潮公園里游戲。

從解放大道拐彎，進入社區(qū)的精致商業(yè)街，再步行到公園與小區(qū)內(nèi)的花園，生活瞬間安靜下來。

△項目效果圖

步行范圍內(nèi)，雙地鐵、運動場、慢商業(yè)等城市資源密集。同時，與周邊的城市煙火、百步亭花園里等融為一體，這個項目將全面刷新城市界面，升級區(qū)域生活方式。

在這里，生活的快慢、動靜、進退，自由切換。這里將是自然花園、教育學園、運動樂園與生活家園。

△項目效果圖

項目首期的主力戶型，是約108、128、143平米的改善戶型，既能降低買房壓力，又能滿足生活功能需求。這種入門級改善產(chǎn)品，三開間朝南、大陽臺、動靜分區(qū)、LDBK一體，更適合首次置業(yè)、首次改善家庭。

△建面約128平米戶型效果圖?

同時，萬科的裝修品質，是業(yè)內(nèi)高度認可的。這一次，項目裝修發(fā)力在中央空調(diào)、地暖、廚電等生活經(jīng)常用到的地方，選用日立、博世、方太等精工品牌產(chǎn)品。

△建面約128平米戶型效果圖

有一個很用心的細節(jié)，戶型空間優(yōu)化后，讓客廳延伸到陽臺，而且陽臺全部封好，甚至將地暖鋪到陽臺。這個很小的改動，既要增加地暖鋪設成本，又要考慮中央空調(diào)的功率等。比別人多想一點、多做一點，是這個項目的獨特之處。

未來的冬天，老人與孩子在陽臺上享受暖陽時，孩子還能光腳玩耍。類似這樣的小細節(jié)，都是為了給業(yè)主一個高品質的家。

預計9月中旬，該項目示范區(qū)即將開放。實景商業(yè)街區(qū)、“沐云廣場”城市公園、酒店式落客大廳與下沉庭院會友空間、入戶大堂等實景展現(xiàn)國際公園社區(qū)的生活模樣（目前項目城市展廳已開放）。

△項目效果圖

△項目商業(yè)街區(qū) 效果圖??????

［ 后記］

這是解放大道上的一座未來之城。

它的外部是二七濱江CBD大城，內(nèi)部是武漢城建與萬科營造的生活之城。

這讓我想起最近追的一部電視劇《裝腔啟示錄》。

劇中主要場景在北京國貿(mào)CBD，投行與律師事務所等CBD精英，經(jīng)常加班到凌晨。對他們來說，最貴的是時間成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁，有更多時間享受生活與陪伴家人。

未來，在武漢二七濱江，既能享有二七濱江的高薪工作機會，又能享受公園、教育、出行等全配套生活。

既有二七濱江的繁華與快節(jié)奏，又有“云泊江岸”的慢與靜，享受松弛的生活。更重要的是，在“云泊江岸”，不用裝腔，回歸生活與真實的自己。

這就是為二七濱江CBD精英們留的一座“后花園”、一扇未來之門、一座生活之城。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

本文為廣告推廣，市場有風險，投資需謹慎

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3.本宣傳資料對項目周邊交通、教育、學校及其他配套設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著本公司對此作出了承諾，買賣雙方的權利義務以合同約定為準；

4.本資料僅為規(guī)劃效果示意，與實景存在一定差異，因后期規(guī)劃存在不確定因素，具體內(nèi)容以政府批準的規(guī)劃方案和實際交付為準。

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