『改善』反彈來了
△漢口的改善浪潮,從這里開始????????????????????????????????
當前的樓市,正發(fā)生著急劇變化,好像按下了加速鍵。
(資料圖片僅供參考)
9月份開始,“認房不認貸”等一系列房地產(chǎn)政策落地,各大銀行紛紛出臺存量房貸款利率調(diào)整細則。
北京、深圳等一線城市新房市場,出現(xiàn)了久違的火熱;南京、大連、青島、福州等強二線城市取消限購;廣州率先調(diào)整了首付比例與首套房利率,深圳剛出臺“離婚后房產(chǎn)套數(shù)”計算新規(guī)。
每隔兩三天,市場就迎來利好消息。
這種市場情緒,正加速向武漢擴散。不知不覺中,我們進入一輪改善買房新周期。
當前的武漢改善市場已啟動,多個改善項目開盤熱銷。如果武漢也跟隨取消限購限價,改善市場是否能迎來“大反彈”行情?
01
這次樓市轉向,會對樓市有哪些影響,誰最受益?
受益最大的,不是剛需,而是改善買家。改善市場將大概率可以反彈。
對于剛需而言,他們本來就享受首付兩成、低利率等優(yōu)惠。沒有新政,他們一樣要買房。
最近,各地的樓市新政,鼓勵“賣舊換新“等改善購房,幾乎每一條都在為改善客戶購置新房鋪路。
之前,北京等一線城市的二套房首付六成-八成,如今,“認房不認貸”后變成三成。
這些一線城市市場上最活躍的,大多數(shù)是改善型客戶。他們把手里的老房子變現(xiàn)后,再以首套房的低首付買新房或學區(qū)房。新政后北京第一個開盤的項目,一個周末賣出300多套。
9月份開始,武漢內(nèi)環(huán)、二環(huán)多個改善項目,開盤銷售火爆。這些現(xiàn)象都能看出,改善客戶正在入場。9月1日-10日,武漢新房網(wǎng)簽2326套,8月同期為1614套。(數(shù)據(jù)源:武漢房管局網(wǎng)站)
最近3年,武漢正從剛需市場向改善市場過渡。后湖、白沙洲等地10多年的剛需,如今熬成改善。主城區(qū)內(nèi)的老小區(qū)居民,有了強烈的換房需求。8月份,武漢新房成交平均面積約107平米,其中平均面積最高是,江岸區(qū),約128平米。(據(jù)武漢房管局成交數(shù)據(jù)計算)
△漢口的萬家燈火
當前的武漢改善市場,最大的問題是,改善需求與改善產(chǎn)品的不匹配。
改善客戶是“既要、又要、還要”型客戶,他們需要居住地段、社區(qū)環(huán)境、教育配套、物業(yè)服務等全面改善,并對項目安全性、價格與品質提出更高要求。
但市場上的品質改善項目少之又少。一些改善項目,僅僅是某一方面的改善。這種供求矛盾,導致改善買家成交慢。
在房產(chǎn)投資效應消失,自住與改善的新市場周期里,我們應當思考兩個問題:
一是,除了剛需,哪些人還在買房?
二是,他們需要什么樣的房子?
這兩大底層邏輯,決定武漢樓市的發(fā)展方向,也決定著品質住宅的供求關系。
02
目前,建議改善買房堅持“三買”原則:
一是買中心地段,二是買超級大盤,三是買優(yōu)質項目。
改善買房的重大改善,是地段改善與進階。武漢主城版圖大,而中心區(qū)域是二環(huán)內(nèi)外。去年起,漢口二三環(huán)拿地,單項目建筑面積超過30萬方的項目,總共4個。
當前,主城區(qū)內(nèi)的土地,被切割成若干小地塊分期供應給不同房企,降低市場風險,加上主城區(qū)的土地寸土寸金,拆遷難度與周期長。
這種住宅供地模式,決定了30萬方級大盤更加稀缺。
對于改善家庭來說,大盤才有全面改善的機會。三四棟樓的小項目,很難做到全方位改善。
大盤,才有大規(guī)劃、大配套,才有空間做公園、兒童活動空間、老人活動場地等公共配套。大盤還能形成蝴蝶效應,成為城市發(fā)展的重心。小盤造房,大盤造城。
主城大地塊之上的大盤,是未來改善買房的主要方向。在超級大盤的底盤之上,要找到城市發(fā)展的風口區(qū)域。
△寸土寸金的二七濱江
武漢的長江主軸之上、二七濱江是毫無疑問的“第一風口”區(qū)域。
二七濱江的1-5期內(nèi),大平層豪宅、寫字樓總部、超高層地標、星級酒店等紛紛落地。
現(xiàn)在起,二七濱江開始轉戰(zhàn)6-7期。從規(guī)劃上看,地方政府將投入更多資金在江灘等城市配套上。
這是將是二七濱江的“新風口”,也是武漢的“一線板塊”。
在武漢改善買房,建議多考慮這一高能級板塊的超級大盤。
03
在“新二七”的這塊寶地上,不是所有開發(fā)商都擅長造城,也不是所有的項目,都能稱為“改善大城”。
于是,有了這樣一對穩(wěn)健實力組合:武漢城建+武漢萬科。
一家是武漢國資龍頭企業(yè)、城市綜合運營服務商,另一家是穩(wěn)居行業(yè)前三10多年的世界500強。
談到造城,這兩家企業(yè),一直堅持長期主義,有著豐富的造城經(jīng)驗,可謂是造城專家。
武漢城建集團,是城市有機更新的綜合服務商和示范引領者、武漢地標建造者。
先后打造了黃鶴樓(復建)、世界級東湖綠道、琴臺文化藝術中心、辛亥革命博物館、市民之家等城市地標名片。車行武漢,每5分鐘就能與武漢城建集團的項目相遇一次。
武漢萬科,深耕武漢20多年,擁有金色城市、萬科城、漢口傳奇、金域藍灣等一批“造城”經(jīng)典。
萬科造城的1.0模式,是在一片全新的土地上拓荒,造一座超級大盤,為普通人蓋好房子。
早期的萬科四季花城、萬科紅郡、萬科魅力之城、萬科高爾夫,用一座“城”改變一座城。
后來的2.0模式,則是以人居環(huán)境為核心,造公園、配套等,蓋有人住的房子。其中,包括萬科花山紫悅灣、萬科漢口傳奇、萬科翡翠國際、萬科錦程等標桿項目。
如今,武漢萬科與武漢城建攜手,面向品質改善群體,開啟造城3.0模式:“大城+配套+品質生活場景與氛圍營造”。
與前兩代造城模式不同,新一代的大城,是一種迭代、變化和創(chuàng)新,更多是改善造城,圍繞“人與城市”的交融展開,讓公園、社區(qū)、商街、建筑外立面等融入城市。
這一次,兩位“造城專家”強強聯(lián)手,造出一座品質改善大城:
武漢城建·萬科?云泊江岸。
△項目效果圖
在解放大道旁,武漢城建與武漢萬科將造一座生活之城、夢想之城、公園之城。
04
造城3.0模式之下,這個項目將如何呈現(xiàn)?
一根主線,串起三顆珍珠。用一條公園帶,串聯(lián)起三大地塊,使其成為一個整體。
一個“慢”字,布局精致生活配套,讓生活更加松弛,讓家人享受更好的環(huán)境。
一座生活之城,開啟“新二七”板塊的造城計劃,讓“新二七”更適合生活。
△項目區(qū)位效果圖
這座約34萬方的超級大盤,包括商業(yè)、文體、休閑、人居等生活配套。項目的環(huán)境資源優(yōu)越,綠化總規(guī)劃面積約4萬方。其中有“沐云廣場”城市公園、浪潮公園、約8000方的文體公園等。
這些公園是互動式公園、活力公園,而不是傳統(tǒng)的景觀公園。
浪潮公園,是一座IP主題公園,以“浪潮涌動”為設計靈感,鏈接城市展示面,具備很強的游玩性和益智性,未來將是片區(qū)受家長和小朋友歡迎的地方 。這座公園與萬維天地的“蛋殼公園”異曲同工。
△浪潮公園示意圖
△公園示意圖
在文體公園里,規(guī)劃有泳池、籃球場等運動場地。在公園里,有充足林下活動空間與可以踩踏的草坪,未來將是孩子探索自然、家人周末露營的大本營。
公園一側的教育用地,擬引入?yún)^(qū)域第一梯隊的小學與中學。預計近期將釋放教育資源的重大利好。對于改善買房人來說,教育改善是非常重要的一項改善。
△公園與教育等配套 分布示意圖???
今后,與孩子牽手從公園里散步去上學。孩子放學后,與家人一起到文體公園里運動,或在浪潮公園里游戲。
從解放大道拐彎,進入社區(qū)的精致商業(yè)街,再步行到公園與小區(qū)內(nèi)的花園,生活瞬間安靜下來。
△項目效果圖
步行范圍內(nèi),雙地鐵、運動場、慢商業(yè)等城市資源密集。同時,與周邊的城市煙火、百步亭花園里等融為一體,這個項目將全面刷新城市界面,升級區(qū)域生活方式。
在這里,生活的快慢、動靜、進退,自由切換。這里將是自然花園、教育學園、運動樂園與生活家園。
△項目效果圖
項目首期的主力戶型,是約108、128、143平米的改善戶型,既能降低買房壓力,又能滿足生活功能需求。這種入門級改善產(chǎn)品,三開間朝南、大陽臺、動靜分區(qū)、LDBK一體,更適合首次置業(yè)、首次改善家庭。
△建面約128平米戶型效果圖?
同時,萬科的裝修品質,是業(yè)內(nèi)高度認可的。這一次,項目裝修發(fā)力在中央空調(diào)、地暖、廚電等生活經(jīng)常用到的地方,選用日立、博世、方太等精工品牌產(chǎn)品。
△建面約128平米戶型效果圖
有一個很用心的細節(jié),戶型空間優(yōu)化后,讓客廳延伸到陽臺,而且陽臺全部封好,甚至將地暖鋪到陽臺。這個很小的改動,既要增加地暖鋪設成本,又要考慮中央空調(diào)的功率等。比別人多想一點、多做一點,是這個項目的獨特之處。
未來的冬天,老人與孩子在陽臺上享受暖陽時,孩子還能光腳玩耍。類似這樣的小細節(jié),都是為了給業(yè)主一個高品質的家。
預計9月中旬,該項目示范區(qū)即將開放。實景商業(yè)街區(qū)、“沐云廣場”城市公園、酒店式落客大廳與下沉庭院會友空間、入戶大堂等實景展現(xiàn)國際公園社區(qū)的生活模樣(目前項目城市展廳已開放)。
△項目效果圖
△項目商業(yè)街區(qū) 效果圖??????
[ 后記]
這是解放大道上的一座未來之城。
它的外部是二七濱江CBD大城,內(nèi)部是武漢城建與萬科營造的生活之城。
這讓我想起最近追的一部電視劇《裝腔啟示錄》。
劇中主要場景在北京國貿(mào)CBD,投行與律師事務所等CBD精英,經(jīng)常加班到凌晨。對他們來說,最貴的是時間成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁,有更多時間享受生活與陪伴家人。
未來,在武漢二七濱江,既能享有二七濱江的高薪工作機會,又能享受公園、教育、出行等全配套生活。
既有二七濱江的繁華與快節(jié)奏,又有“云泊江岸”的慢與靜,享受松弛的生活。更重要的是,在“云泊江岸”,不用裝腔,回歸生活與真實的自己。
這就是為二七濱江CBD精英們留的一座“后花園”、一扇未來之門、一座生活之城。
文|楊光華(地產(chǎn)寫字人)
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