住建部定調(diào)！大規(guī)模棚改，徹底終結(jié)了！

一些人心心念的大規(guī)模棚改，不會(huì)來了！

【資料圖】

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住建部定調(diào)，防止大拆大建

7月7日，住建部下發(fā)《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，內(nèi)容中提到堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，防止大拆大建。

實(shí)際上，在幾年前，住建部就提出了“防止大拆大建”。在2021年8月，更是下發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，明確提出“除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

既然早就下發(fā)了“限拆令”，為什么還要再次發(fā)通知強(qiáng)調(diào)一遍呢？原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橐恍┑胤介_始變相的走回棚改老路。

疫情三年來，樓市跌入低谷，各地明顯著急了，特別是對(duì)土地財(cái)政依賴比較大的城市。在降利率、降首付等各種利好政策都使用完之后，它們又盯上了被稱為樓市終極大招的棚改。

2022年6月，河南鄭州發(fā)布了大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法，成為首個(gè)采取該安置方式的省會(huì)城市。

隨后，南京、南昌、廈門、無錫、昆明等近30個(gè)城市跟進(jìn)，相繼推出了房票安置政策。直至今年7月6日，泰州海陵區(qū)仍然發(fā)布了房票安置政策，被征收人拆遷后如果打算再買房，可以使用“房票”購買新建商品房，有效期18個(gè)月。

在3個(gè)月內(nèi)使用房票購房，給予房票購房使用金額部分20%的獎(jiǎng)勵(lì)；4-6個(gè)月內(nèi)使用，獎(jiǎng)勵(lì)16%；7-18個(gè)月內(nèi)使用，獎(jiǎng)勵(lì)12%。

這個(gè)力度可以說是相當(dāng)大，等于是3個(gè)月內(nèi)買了100萬的房子，可以獲得20萬的獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于打了8折。而且你自己不想買，房票還可以轉(zhuǎn)讓一次。

房票安置本質(zhì)上就是“貨幣棚改”，這么多城市加入房票安置，無異于走回了老路。今年5月，“21個(gè)特大及以上城市允許棚改”的消息刷屏，雖然只是一個(gè)假新聞，但卻帶動(dòng)了房地產(chǎn)股大漲。

毫無疑問，這次住建部再次定調(diào)，就是為了防止各地在實(shí)施城市更新時(shí)變形走樣。

除了在政策上不支持，在資金上也是如此。棚改是需要大量資金的，過去貨幣棚改是地方政府向政策性銀行借，然后政策性銀行又向央行借（PSL）。

央行的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月末到6月末，抵押補(bǔ)充貸款（PSL）余額逐月下降，從31291億元下降至29896億。這就說明對(duì)棚改的支持力度逐漸下降，大規(guī)模棚改就更不可能出現(xiàn)了。

02

樓市核武器為什么不用？

始于2014年的貨幣棚改，可以說是效果驚人，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及上下游幾十個(gè)行業(yè)的繁榮，也讓房地產(chǎn)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，也讓貨幣棚改有了樓市核武器的稱號(hào)。

那么，既然效果這么好，為什么不用呢？

首先，不得不說貨幣棚改是一個(gè)非常成功的“發(fā)明”。政府拿出一塊地，建房子、商場(chǎng)、醫(yī)院，吸引人才入住。有了完善的基礎(chǔ)設(shè)施，有了人才，就能吸引企業(yè)入駐，這樣一來，買房的人又能找到工作，從而形成了一個(gè)閉環(huán)。

這可以說是一個(gè)多方獲利的事情，老百姓改善了居住環(huán)境，有了工作，企業(yè)有了人才，發(fā)展也更快，而政府通過賣地獲得收入，還有企業(yè)納稅。

然而，就是因?yàn)樾Ч昧?，?dǎo)致“貨幣棚改”被過度濫用。各地瘋狂大拆大建，導(dǎo)致被動(dòng)式住房需求爆棚。多少人“房戶分離”，自己常年在一二線城市工作，為了不錯(cuò)過房?jī)r(jià)上漲的大潮，跟風(fēng)在老家的城市購買了房子，但實(shí)際上根本就住不上。

土地太好賣了，所以地價(jià)越來越高，房?jī)r(jià)被迫推高。房?jī)r(jià)越來越高，老百姓都覺得有錢賺，于是，大家手里有錢都不干其他的了，全部用來買房。即便是沒錢，也要湊齊六個(gè)錢包上車。

最終的結(jié)果是還沒上車的年輕人已經(jīng)買不起了，看不到希望選擇了不結(jié)婚，不生娃。而勉強(qiáng)上車的年輕人又背負(fù)著巨額的房貸，壓力巨大，不敢消費(fèi)，不敢多生娃。所以，我們的出生人口持續(xù)下滑，這就是高房?jī)r(jià)帶來的后果。

早在2016年，“房住不炒”就已經(jīng)提出來了。就目前的形勢(shì)來說，只會(huì)不斷夯實(shí)這個(gè)定調(diào)，不要再指望大規(guī)模棚改的出現(xiàn)了。

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樓市會(huì)有史詩級(jí)大招嗎？

從2022年開始，全國(guó)各地就陸續(xù)推出了各種救市政策，進(jìn)入2023年也沒停止。

中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年，全國(guó)各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，普通二線及三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本取消。

效果怎么樣呢？3月有短暫小陽春，第二季度再次降溫。1-5月，全國(guó)銷售面積和銷售額回落，6月銷售面積同比降幅超20%。在價(jià)格上，上半年重點(diǎn)百城新房?jī)r(jià)格橫盤，而二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月下跌。

在土拍市場(chǎng)，上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成。這就讓房地產(chǎn)開發(fā)投資上也連續(xù)多個(gè)月下滑。毫無疑問，目前的樓市依舊比較冷。

面對(duì)這種狀況，很多專家和大V都很著急，提出了不少的救市建議，甚至放出史詩級(jí)救市大招。但所謂的史詩級(jí)大招，無異于走回頭路。

7月10日，央行和國(guó)家金融監(jiān)管總局下發(fā)通知，將去年11月11日發(fā)布的“金融十六條”部分政策延期一年，這里面的“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資”以及“向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資”，都涉及開發(fā)商的生死存亡。

從這些政策可以看到，救市非常克制。當(dāng)務(wù)之急是保交樓，恢復(fù)市場(chǎng)信心，否則任何激進(jìn)的救市措施，都無濟(jì)于事。

以時(shí)間換空間，逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，短期內(nèi)防止大跌，長(zhǎng)期防止大漲，這或許目前的樓市態(tài)度。不要再指望什么史詩級(jí)救市大招了，不會(huì)有了。

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