香港按揭的那些事兒，提前還款可啟用什么“神器”？｜投教121

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道見習(xí)記者 張欣 北京報(bào)道

近期，央行罕見對(duì)存量房貸利率“松口”，居民普遍關(guān)注存量房貸利率何時(shí)下調(diào)。8月19日，央行未如期下調(diào)五年期LPR一度引起居民失望，不過業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)后續(xù)將會(huì)有一攬子政策發(fā)布，存量房貸利率有望下調(diào)。同時(shí)，今年以來，居民扎堆提前還款。

【資料圖】

今天我們把目光聚集到香港，看看在香港買房利率如何？提前還款會(huì)有罰息嗎？想要提前還款可以啟動(dòng)什么“神器”？香港的轉(zhuǎn)按揭是什么樣的？歡迎來到21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道推出的《投教121》欄目，今天我們就來講一講，香港按揭的那些事兒。

“H按”與“P按”

房貸利率直接影響到購(gòu)房者的月供金額，因此購(gòu)房者往往對(duì)房貸利率比較關(guān)注。

一位香港中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在香港買房首先需要身份證明、收入證明、MPF（強(qiáng)制性公積金）、稅單等；購(gòu)買新房客戶不需要交中介費(fèi)，購(gòu)買二手房買方和賣房各出1%的中介費(fèi)；值得注意的是，香港購(gòu)房者按揭七成以上，需要強(qiáng)制繳納按揭保險(xiǎn)。

美聯(lián)物業(yè)一位中介代理表示，買房印花稅方面，如果是香港永久居民，首套房（包括買過房又賣了，此時(shí)無房的情況）印花稅從100港元起，最高上限為房?jī)r(jià)的4.25%；非首套15%，不過一年之內(nèi)賣第一套房，可以退差價(jià)；如果是非香港永久居民，不管是否非首套，都是30%。值得注意的是，非永久居民將來成為永久居民也不能退印花稅差價(jià)，除非按照去年政府推出的人才計(jì)劃，合資格人士申請(qǐng)來港，買房就可以先付30%，將來就可退回印花稅差額。

（香港永久居民首套房購(gòu)房印花稅稅率，來源：受訪者美聯(lián)物業(yè)中介代理提供）

按揭利率方面，香港銀行主要提供的兩種按揭貸款常被稱為“H按”與“P按”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，“H按”中的“H”是指香港銀行同業(yè)拆借利息（HIBOR），“H按”=“H+固定百分比”。一般銀行普遍有“封頂位”（最高上限利率），以避免因拆息上升導(dǎo)致按揭支出無限增加。若拆息高于“封頂位”，便會(huì)按“封頂位”利率還房貸，一般“封頂位”為港元最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的利率。

“P按”是指最優(yōu)惠利率 （Prime Rate），為了吸引客戶，香港銀行一般會(huì)在最優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上減去一個(gè)銀行設(shè)定的固定百分比，即“P-固定百分比”。不同銀行設(shè)定不同最優(yōu)利率，例如某銀行提供的最優(yōu)惠利率為6%，固定百分比為2.5%，那么購(gòu)房者的按揭利率為“6%-2.5%”。

（H按與P按區(qū)別，來源：香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)）

選P還是選H？

據(jù)恒生銀行官網(wǎng)介紹，銀行的拆息高低基本由貨幣供求主導(dǎo)，在拆息低的情況下，“H按”一般會(huì)較優(yōu)惠。在拆息高的情況下，“H按”是首推之選，因?yàn)榧词共鹣⒓鄙?，“H按”利率也只會(huì)與“P按”相同。“P按”利率則較為穩(wěn)定，較少機(jī)會(huì)有大變更，故短期內(nèi)的每月按揭供款金額是相對(duì)固定的，適合一些“保守型”客戶，容易估算利息開支。

“一般香港大多數(shù)買家選擇‘H按’?！鼻笆雒缆?lián)物業(yè)中介代理表示，由于拆息低選“H按”劃算，在拆息高的情況下因?yàn)橛小胺忭斘弧?，“H按”就更劃算了。

從香港整體情況來看，“H按”也是以壓倒性票數(shù)打敗“P按”。2023年7月31日，香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，以香港銀行同業(yè)拆息作為定價(jià)參考的新批按揭貸款（“H按”）所占比例，由5月份的94%上升至6月份的94.8%。以最優(yōu)惠貸款利率作為定價(jià)的新批按揭貸款（“P按”）所占比例，由5月份的2.8%下降至6月份的2.5%。

若貸款人提前還款，是否有罰息？

前述香港中介人士稱，為了保障銀行收入，購(gòu)房者貸款后兩年內(nèi)提前還款會(huì)有罰息，一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。此外，貸款時(shí)部分銀行提供的現(xiàn)金回贈(zèng)也會(huì)被收回。

提前還款可啟動(dòng)什么“神器”？

該中介人士表示，購(gòu)房者如果想提前還款，有更劃算的方式，即啟用高息存款戶口工具。據(jù)香港各大銀行官網(wǎng)介紹，高息存款戶口（Mortgage Link戶口），即存款掛鉤按揭戶口，是為購(gòu)房貸款者設(shè)立的高息活期儲(chǔ)蓄戶口，其存款利率與房貸利率掛鉤。Mortgage Link戶口存款上限是未償還房貸的50%至60%，可讓用戶每個(gè)月享有高息，從而抵銷部分按揭利息支出，以減輕購(gòu)房者償還房貸負(fù)擔(dān)。

前述中介人士稱，假設(shè)你提前還50萬元的貸款，那么意味著你少付50萬元的利息，如果你不還款，而是將這50萬存入高息存款戶口，其收益率與貸款利率一致，相當(dāng)于抵消了50萬元的利息。

相對(duì)自由的轉(zhuǎn)按揭市場(chǎng)

不同于內(nèi)地對(duì)于轉(zhuǎn)按揭的嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)，香港的轉(zhuǎn)按揭相對(duì)自由。

7月20日，香港金管局總裁余偉文率領(lǐng)的香港銀行公會(huì)代表團(tuán)訪京，他在交流環(huán)節(jié)向媒體表示：“香港的按揭貸款是市場(chǎng)化的，且非常開放、充分競(jìng)爭(zhēng)。如果市場(chǎng)利率低了，或者其他銀行的利率比較低，就對(duì)客戶非常有利，可以從A銀行轉(zhuǎn)到B銀行。銀行為了競(jìng)爭(zhēng)按揭貸款，對(duì)客戶有回贈(zèng)等優(yōu)惠手段，甚至?xí)活欙L(fēng)險(xiǎn)將利率降得太低，這個(gè)是我們監(jiān)管要管的?！?/p>

“在香港，比如我在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場(chǎng)利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的?！庇鄠ノ倪€舉例進(jìn)行了說明。（詳見21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道《深度｜銀行觀望存量房貸利率新風(fēng)向 “轉(zhuǎn)按揭”能否再現(xiàn)江湖？》）

前述香港中介人士表示，一般貸款滿兩年后，購(gòu)房者可以隨時(shí)轉(zhuǎn)按揭，從A銀行轉(zhuǎn)到B銀行，不滿兩年轉(zhuǎn)按揭的話會(huì)面臨罰息。不過轉(zhuǎn)按揭的大前提是房?jī)r(jià)不跌，一旦房?jī)r(jià)大跌了，即便轉(zhuǎn)也沒太大意義。

關(guān)鍵詞：