房地產(chǎn)下行周期，為什么龍湖地產(chǎn)“獨(dú)善其身”？

近期，房地產(chǎn)圈內(nèi)發(fā)生一件大事，一向穩(wěn)健的建業(yè)地產(chǎn)債務(wù)違約，公告官宣“爆雷”，在恒大、新力、陽(yáng)光城、富力相繼爆雷后又一家房企爆雷，一時(shí)引發(fā)了公眾諸多猜想——房地產(chǎn)行業(yè)下行周期何時(shí)結(jié)束？

(相關(guān)資料圖)

眾所周知，近兩年受疫情影響以及相關(guān)政策調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)整體看似低迷，但正如胡葆森所預(yù)判的那樣，地產(chǎn)大環(huán)境在今年已經(jīng)回暖，在已經(jīng)公布上半年?duì)I收的房企中，龍湖以近15%的營(yíng)收增幅，位列眾多房企前列。

龍湖的穩(wěn)健表現(xiàn)同樣打動(dòng)資本市場(chǎng)，和眾多房企股價(jià)的跌跌不休不同，龍湖地產(chǎn)在2022年10月31日股價(jià)低至6.90港元后，一路攀升，截至7月6日收盤，股價(jià)已恢復(fù)至18.28港元，總市值1159億港元。半年左右股價(jià)漲幅達(dá)165%，在地產(chǎn)行業(yè)略顯低迷的時(shí)期，龍湖地產(chǎn)的股價(jià)能如此堅(jiān)挺，實(shí)屬難得。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，龍湖地產(chǎn)的營(yíng)收和股價(jià)總體表現(xiàn)良好，說(shuō)明龍湖地產(chǎn)愈發(fā)穩(wěn)健，已經(jīng)處于相對(duì)安全的范圍，成功抵御了行業(yè)下行周期。

龍湖營(yíng)收增長(zhǎng)的“法寶”

從大環(huán)境上看，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)， 在今年前5月住宅竣工面積的數(shù)據(jù)已超過(guò)2021年同期水平，達(dá)到近5年峰值。2023年1-5月全國(guó)住宅竣工面積20194.33萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19%，并呈現(xiàn)增速態(tài)勢(shì)，較1-3月份加快3.2個(gè)百分點(diǎn)。

在此大環(huán)境下，龍湖地產(chǎn)以其充裕的現(xiàn)金流為保證，以整體產(chǎn)品力和品質(zhì)交付為保障，為上半年的優(yōu)異表現(xiàn)夯實(shí)了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，龍湖地產(chǎn)總營(yíng)收985.1億元，同比增長(zhǎng)14.8%，上半年全口徑銷售排名位居行業(yè)第七。TOP30房企1-6月全口徑銷售額總體實(shí)現(xiàn)24831.9億元，較去年同期增長(zhǎng)10.7%?？硕鸢l(fā)布2023年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，平均漲幅為13.1%。其中，龍湖1-6月累計(jì)銷售額達(dá)到985.1，同比增長(zhǎng)14.8%，龍湖地產(chǎn)增速高于行業(yè)平均水平。據(jù)龍湖介紹稱，龍湖優(yōu)勢(shì)在于整體產(chǎn)品力和品質(zhì)交付，高質(zhì)量的產(chǎn)品力和交付能力，成為營(yíng)收高速增長(zhǎng)的“法寶”。

截至5月底，龍湖集團(tuán)已經(jīng)累計(jì)獲取了17宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，總建筑面積是169萬(wàn)平方米。上半年龍湖在全國(guó)共開發(fā)84個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的保障是91項(xiàng)精工工法。將龍湖的精工匠心融入建筑的每一處細(xì)節(jié)。每一項(xiàng)細(xì)微的工藝改進(jìn)，龍湖都納入工程建造標(biāo)準(zhǔn)體系，成為日后項(xiàng)目的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。截至目前，龍湖已經(jīng)形成91項(xiàng)歸家動(dòng)線精工工法，74項(xiàng)建造技術(shù)全覆蓋，以及3+X+N新工藝材料的應(yīng)用，為工程質(zhì)量保駕護(hù)航。

據(jù)BT財(cái)經(jīng)了解到，龍湖針對(duì)土建、機(jī)電與裝修三大維度，開發(fā)的74項(xiàng)工藝工法，構(gòu)建成龍湖可靠的建造標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)后已經(jīng)逐漸成為行業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，相比傳統(tǒng)建造方式，可全面提升工程質(zhì)量。這也是龍湖在上半年取得近千億營(yíng)收的又一“法寶”。

在中指研究院發(fā)布的上半年銷售業(yè)績(jī)排行榜中，千億房企由9家減少為7家，龍湖較為遺憾，踩著千億的尾巴，位列第八位。排在前三位的是保利發(fā)展、萬(wàn)科和中海地產(chǎn)。其中保利同比增長(zhǎng)12.6%、萬(wàn)科同比下降5.27%、中海地產(chǎn)同比增長(zhǎng)30%，龍湖14.8%的營(yíng)收增速位居前列。

“政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)非常明確，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，因此看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景。短期來(lái)看，行業(yè)復(fù)蘇取決于整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及購(gòu)房者對(duì)未來(lái)就業(yè)、收入的預(yù)期，市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需要時(shí)間和耐心?！饼埡晃桓邔訉?duì)BT財(cái)經(jīng)表示道。

為何龍湖“獨(dú)善其身”？

自恒大爆雷后，房企爆雷已不是新聞，富力、華夏幸福、奧園、建業(yè)等多家房企相繼爆雷。BT財(cái)經(jīng)梳理后發(fā)現(xiàn)，這些爆雷的房企有一個(gè)相同點(diǎn)——資產(chǎn)負(fù)債率較高、現(xiàn)金流不足。手頭現(xiàn)金不充裕，讓爆雷房企應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力降低，一旦回款周期變長(zhǎng)，回款變慢，將進(jìn)一步提升資產(chǎn)負(fù)債率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱。

截至2022年年底，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率81.85%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率82.25%、綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率79.18%，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)94.04%。恒大截至最后一個(gè)財(cái)年的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.77%。這些房企均屬資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的企業(yè)，且在2022年整體表現(xiàn)一般，可見(jiàn)2022年房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境對(duì)房企并不“友好”。

但在行業(yè)如此低迷的2022年，龍湖地產(chǎn)營(yíng)收2506億元，同比增長(zhǎng)12.17%，歸母凈利潤(rùn)243.6億元，同比增長(zhǎng)2.13%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)的雙雙增長(zhǎng)。在一眾同行爆雷的情況下，龍湖地產(chǎn)幾乎是一枝獨(dú)秀，其70.36%的資產(chǎn)負(fù)債率雖然略高于70%的“三道紅線”，但同比2021年的74.61%資產(chǎn)負(fù)債率有明顯下降，降幅達(dá)4.15個(gè)百分點(diǎn)，處在相對(duì)安全的范圍。近四年，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率由2019年的77.03%一路下降，至今已經(jīng)下降6.67個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，龍湖的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不降反升。2022年年底，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金及等價(jià)物余額為721億元，手頭現(xiàn)金充裕，2023年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)?？煽?，現(xiàn)金短債比處在行業(yè)高位。一大利好是，龍湖集團(tuán)今年已無(wú)到期海外債務(wù)，進(jìn)一步減輕和釋放財(cái)務(wù)壓力，可以“甩開膀子加油干”。手中握有充?，F(xiàn)金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)，這成為龍湖在地產(chǎn)行業(yè)“大爆雷”下能夠“獨(dú)善其身”的關(guān)鍵所在。

得益于支持部分私人房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強(qiáng)。在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達(dá)到1120億元。此外，龍湖還擁有大量的未抵押投資性物業(yè)資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)價(jià)值1880億元，令龍湖有更大的融資空間。

龍湖的穩(wěn)健和發(fā)展?jié)摿?，成為被惠譽(yù)上調(diào)評(píng)級(jí)的首家房企上市公司，標(biāo)普、穆迪同樣給予龍湖投資級(jí)評(píng)級(jí)，讓龍湖繼續(xù)保持境內(nèi)外“全投資級(jí)”的評(píng)級(jí)。多年的穩(wěn)健發(fā)展，讓龍湖獲得投資者的青睞，股價(jià)由2014年的0.293港元的低谷，一路攀升至19.24港元，漲幅高達(dá)6467%。

交房6.2萬(wàn)套，龍湖怎么做到的？

2022年7月，“保交樓”被寫入中央政治局會(huì)議內(nèi)容。自此，相關(guān)舉措自上而下一層層細(xì)化，從省到市再到區(qū)，陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”的相關(guān)政策措施。同年，政策性銀行借款與“三支箭”齊發(fā)，金融機(jī)構(gòu)在助力“保交樓”的同時(shí)，也為企業(yè)主體提供寶貴的流動(dòng)性支持。在“保交樓”政策之下，眾多房企將按時(shí)交房為頭等大事。在今年上半年，部分房企的交付套數(shù)已達(dá)到歷史極值。今年上半年，龍湖累計(jì)交付了6.2萬(wàn)套住宅，為歷史體量最大的一次年中交付。

據(jù)了解，龍湖交付的6.2萬(wàn)套房集中在37個(gè)城市中的84個(gè)項(xiàng)目，龍湖實(shí)現(xiàn)100%如期交付，其中約20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，總體滿意度超90%，處于行業(yè)高位。龍湖交房能夠創(chuàng)歷史新高，一是自身穩(wěn)健的直接體現(xiàn)，也說(shuō)明龍湖財(cái)務(wù)基本盤穩(wěn)中向優(yōu)，財(cái)務(wù)狀況較為從容。

龍湖上半年的交付數(shù)據(jù)，是當(dāng)前穩(wěn)健房企的縮影。良好的財(cái)務(wù)狀況為龍湖集團(tuán)的發(fā)展提供的可靠保障，項(xiàng)目系統(tǒng)化的管控，有效保證了全盤的交付節(jié)點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)如期交付，甚至是提前交付；另一方面，人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等的沉淀，在應(yīng)對(duì)歷史級(jí)的交付規(guī)模時(shí)，依然能夠保持交付品質(zhì)。

地產(chǎn)分析師王一然認(rèn)為，龍湖這樣的優(yōu)質(zhì)房企的交付數(shù)據(jù)，緩解了市場(chǎng)上相對(duì)緊張的“保交付”氛圍，讓消費(fèi)者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心，對(duì)整體市場(chǎng)的信心回升帶來(lái)了積極意義?！耙蝗~知春，龍湖的出色表現(xiàn)，說(shuō)明了地產(chǎn)行業(yè)的回暖，但交付層面的差異，也會(huì)加劇行業(yè)馬太效應(yīng)，部分房企或面臨來(lái)自市場(chǎng)的進(jìn)一步壓力。有些現(xiàn)金并不充裕的房企依然面臨交房壓力?！?/p>

在房住不炒時(shí)代里，房地產(chǎn)弱化了過(guò)往數(shù)十年的投資品屬性，但消費(fèi)者會(huì)更加注重房屋的質(zhì)量與社區(qū)的品質(zhì)，對(duì)收房提出更多要求。而這種交付滿意度是一個(gè)顯性且不易達(dá)成的指標(biāo)。在每一家交付高滿意度的房企背后，都有一套更趨完善的品控體系作為支撐。龍湖集團(tuán)“一套三個(gè)維度”的品控體系，以業(yè)主的視角對(duì)每套房子都進(jìn)行嚴(yán)苛勘驗(yàn)，并積極消除賣方與買方的信息差，以專業(yè)性滿足消費(fèi)者需求，以此提升消費(fèi)者滿意度。

目前，龍湖系統(tǒng)的善住精裝體系，覆蓋了品質(zhì)、便捷、收納、安康、交融五個(gè)維度，總結(jié)了上百項(xiàng)細(xì)節(jié)，使精裝修更加人性化，并營(yíng)造出更有質(zhì)感的生活功能空間。2023年上半年，龍湖精裝交付的小區(qū)比例已達(dá)到五成以上，這也意味著，龍湖已具備更完備的能力鏈條，以滿足更為多元的交付需求。

龍湖方面表示，交付的6.2萬(wàn)套房子均通過(guò)龍湖勘驗(yàn)體系，龍湖以滿足消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)，以嚴(yán)苛的建造工藝和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，用心打造消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品。6.2萬(wàn)套交付房源，意味著十余萬(wàn)人成為龍湖的業(yè)主，龍湖業(yè)主的陣營(yíng)進(jìn)一步擴(kuò)充壯大。過(guò)往30年，龍湖基于豐富的業(yè)務(wù)，打造了“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，覆蓋住宅、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等不同空間，以及龍湖智創(chuàng)生活所提供的各式服務(wù)。通過(guò)以“瓏珠”為抓手的會(huì)員體系，打造“全鏈路”的龍湖生態(tài)體系，助力中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

龍湖集團(tuán)上半年的優(yōu)秀表現(xiàn)，源于龍湖對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的長(zhǎng)期不懈堅(jiān)持，在保交樓任務(wù)艱巨的情況下依然能夠保持交付品質(zhì)。龍湖以優(yōu)異的成績(jī)完成“保交付”并取得優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有積極的推動(dòng)意義，不僅能讓消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心，還能為深陷困境的房企提供一個(gè)可以借鑒和參考的發(fā)展樣本，而上半年龍湖的表現(xiàn)，也讓市場(chǎng)對(duì)其下半年擁有更多期待。

文丨BT財(cái)經(jīng) 夢(mèng)蕭

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